ZEV & vZEV in Mehrfamilienhäusern: Planung, Abrechnung & Kommunikation

Die Energiewende findet nicht nur in grossen Kraftwerken statt, sondern auch direkt auf den Dächern von Schweizer Mehrfamilienhäusern. Für Immobilienverwaltungen und Eigentümer:innen eröffnen der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) und der neue virtuelle Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (vZEV) enorme Potenziale. Sie ermöglichen es, lokal produzierten Solarstrom direkt an die Mieter:innen weiterzugeben – ein Gewinn für die Umwelt und das Portemonnaie.

Die Umsetzung solcher Projekte stellt jedoch neue Anforderungen an die Bewirtschaftung. Insbesondere der vZEV, der durch das neue Schweizer Stromgesetz ab 2025 ermöglicht wird, verlangt nach digitalisierten und professionellen Prozessen. Dieser Artikel führt Sie schrittweise durch die drei entscheidenden Phasen eines erfolgreichen Solarprojekts: die strategische Planung, die korrekte Abrechnung und die transparente Kommunikation.

ZEV vs. vZEV – Was ist der Unterschied?

Obwohl beide Modelle den gemeinschaftlichen Eigenverbrauch von Solarstrom zum Ziel haben, unterscheiden sie sich grundlegend in ihrer technischen und administrativen Umsetzung. Als Verwaltung ist es entscheidend, die passende Lösung für Ihr Portfolio zu kennen.

Ein Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV), wie er seit 2018 möglich ist, bündelt mehrere Verbraucher:innen (z.B. die Wohnungen eines Mehrfamilienhauses) hinter einem einzigen Netzanschlusspunkt. Voraussetzung ist, dass die Produktionsleistung der Anlage mindestens 10% der Anschlussleistung des ZEV beträgt. Die gesamte Liegenschaft tritt gegenüber dem Energieversorger als ein einziger Kunde auf. Der ZEV-Betreiber – oft die Eigentümerschaft oder die Verwaltung – kauft den Reststrom vom Netz und rechnet den gesamten Verbrauch (Solar- und Netzstrom) intern mit den einzelnen Parteien ab. Detailliertere Informationen, insbesondere auch zu den rechtlichen Rahmenbedingungen, finden Sie beim HEV Schweiz.

Der virtuelle Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (vZEV) ist die grosse Neuerung des Energiegesetzes und ab 2025 anwendbar. Er erlaubt die Bündelung von Produzenten und Verbrauchern über mehrere Grundstücke hinweg, ohne dass eine direkte physische Verbindung bestehen muss. Jeder Teilnehmer behält seinen eigenen Netzanschluss. Die Abrechnung erfolgt virtuell auf Basis von Messdaten aus intelligenten Messsystemen (Smart Metern). Dies bietet eine enorme Flexibilität, um beispielsweise Solarstrom vom Dach eines Mehrfamilienhauses an eine benachbarte Liegenschaft zu liefern.

Als Ausblick sei zudem die Schaffung von lokalen Elektrizitätsgemeinschaften (LEG) erwähnt, die voraussichtlich ab 2026 den Zusammenschluss von hunderten Verbraucher:innen und Produzenten im selben Netzgebiet ermöglichen und damit die lokale Energieautarkie weiter stärken werden.

Schritt 1 – Planung & Regulatorik

Eine sorgfältige Planung ist das Fundament jedes erfolgreichen ZEV- oder vZEV-Projekts. Sie verhindert kostspielige Fehler und stellt sicher, dass alle regulatorischen Anforderungen erfüllt sind.

Netzanschluss & Zustimmung klären

Bevor Sie technische Details planen, müssen die Rahmenbedingungen geklärt sein. Nehmen Sie frühzeitig Kontakt mit dem lokalen Netzbetreiber auf, um die Machbarkeit eines (v)ZEV an Ihrem Standort zu prüfen und die Anforderungen an den Netzanschluss zu verstehen. Bei einem klassischen ZEV ist oft eine Anpassung des Hausanschlusses notwendig.

Parallel dazu ist die Zustimmung aller Beteiligten unerlässlich. Bei Stockwerkeigentum müssen alle Eigentümer:innen dem Projekt zustimmen. Bei Mietliegenschaften ist zwar nicht die Zustimmung, aber die aktive Teilnahme der Mieter:innen am ZEV erforderlich, damit das Modell wirtschaftlich tragfähig wird. Eine transparente Kommunikation der Vorteile von Beginn an ist hier entscheidend.

Messkonzept entwickeln

Die korrekte Erfassung und Verteilung des Stromverbrauchs ist das Herzstück der Abrechnung. Während für klassische ZEVs oft noch geeichte Unterzähler pro Wohnung ausreichen, sind für einen vZEV fernauslesbare Smart Meter gesetzlich vorgeschrieben.

Diese intelligenten Zähler sind jedoch für jedes moderne Solarprojekt eine Empfehlung. Sie erfassen den Verbrauch in kurzen Intervallen (z.B. alle 15 Minuten) und übermitteln die Daten automatisch. Dies ermöglicht nicht nur eine präzise und automatisierte Abrechnung, sondern schafft auch die Grundlage für zukünftige Anwendungen wie dynamische Stromtarife oder das Lastmanagement von E-Ladestationen. Stellen Sie sicher, dass die Messdaten für die interne Verteilung einfach zugänglich sind – entweder für Ihre Verwaltung oder für einen beauftragten Abrechnungsdienstleister.

Schritt 2 – Abrechnung organisieren

Die Stromabrechnung innerhalb eines ZEV oder vZEV ist eine der Kernaufgaben der Verwaltung und unterscheidet sich deutlich von der klassischen Nebenkostenabrechnung. Der ZEV erhält eine einzige Rechnung für den gesamten Reststrombezug vom Netzbetreiber. Ihre Aufgabe ist es, diese Kosten sowie die Kosten für den produzierten Solarstrom verbrauchsgerecht auf die einzelnen Teilnehmer:innen aufzuteilen.

Beim vZEV wird dieser Prozess durch die Nutzung der vorhandenen Messinfrastruktur der Netzbetreiber vereinfacht, da diese die Verbrauchsdaten direkt liefern. Die Komplexität liegt hier in der korrekten Zuordnung der virtuell geteilten Solarenergie.

ZEV-Abrechnung mit Fairwalter

ZEV-Stromabrechnungen können einfach, aber auch beliebig komplex sein. Bei einer einfachen Konstellation - eine Solaranlage, Verbrauchszähler pro Wohnung – ist die Abrechnung überschaubar. Das Ziel eines ZEV ist jedoch die Optimierung des Eigenverbrauchs. Daher werden oft auch Verbraucher wie Heizung, Warmwasseraufbereitung oder E-Ladestationen in das System integriert. Dadurch wird die Abrechnung wesentlich komplexer, da Stromkosten beispielsweise zuerst auf die Heizung umgelegt werden müssen, bevor die Heizkosten an die Mieter:innen verteilt werden. Moderne Zähler, die den Verbrauch in verschiedene Tarifstufen aufteilen, erhöhen die Komplexität zusätzlich.

Welche Einschränkungen sind bei der Nebenkostenabrechnung von ZEV mit Fairwalter zu beachten?

Fairwalter ist primär auf die klassische Nebenkostenabrechnung ausgelegt. Komplexe ZEV-Abrechnungen mit mehreren Tarifen (z.B. Hoch- und Niedertarif), unterschiedlichen Verbräuchen pro Mietobjekt oder der Umlage von Stromkosten auf andere Nebenkostenkonten (z.B. Heizung) können nicht direkt im System abgebildet werden.

Somit eignet sich Fairwalter unter zwei Bedingungen für die Abrechnung von ZEV:

1. Einfache Abrechnungsstruktur: Die Gesamtkosten für den Strom (Solar- und Netzstrom) werden mit einem Einheitstarif pro Nebenkostenkonto berechnet. In diesem Fall können separate Konten für Solar- und Netzstrom geführt und die Kosten einfach verteilt werden.
2. Externe Abrechnung: Die gesamte detaillierte Stromabrechnung wird ausserhalb von Fairwalter durch spezialisierte Anbieter (z.B. Invisia, Zevvy oder vZEVDASH) oder Partner wie Ihre Ablesefirma durchgeführt. Anschliessend erfassen Sie lediglich den finalen Rechnungsbetrag pro Mietobjekt in Fairwalter, um eine konsolidierte Nebenkostenabrechnung zu versenden. In diesem Fall muss die detaillierte Stromkostenaufschlüsselung der Rechnung separat beigelegt werden.

Wir empfehlen, die Details einer ZEV-Abrechnung mit Spezialisten zu klären und die komplexen Berechnungen extern durchführen zu lassen.

Schritt 3 – Kommunikation & Vertragsgestaltung

Ein ZEV ist mehr als nur eine technische Installation – es ist eine Gemeinschaft. Eine klare, proaktive Kommunikation und saubere Verträge sind entscheidend für die Akzeptanz und den langfristigen Erfolg.

Die Verträge zwischen der Betreiberin des ZEV und den teilnehmenden Mieter:innen sollten die wichtigsten Punkte unmissverständlich regeln. Dazu gehören die Bedingungen für den Beitritt und Austritt (z.B. bei einem Wegzug), die Berechnung der Stromtarife für Solar- und Netzstrom sowie klare Übergangsregelungen. Der Solarstromtarif muss dabei stets günstiger sein als der Tarif für den externen Netzbezug.

Um die Mieter:innen für das Projekt zu gewinnen, empfehlen sich folgende Strategien:

• Informationsveranstaltung: Erklären Sie das Konzept, die Vorteile und den Ablauf persönlich.
• FAQ-Dokument: Beantworten Sie die häufigsten Fragen schriftlich und verständlich.
• Transparente Berechnungen: Zeigen Sie mit Musterrechnungen auf, welche konkreten Einsparungen die Mieter:innen erwarten können.

Regelmässige Updates, beispielsweise zur produzierten Strommenge oder den erzielten Kosteneinspaarungen, stärken das Vertrauen und halten die positive Wahrnehmung des Projekts aufrecht.

Vorteile & Nutzen von ZEV/vZEV im Überblick

Die Implementierung eines ZEV oder vZEV bringt weit mehr als nur grünen Strom. Sie schafft einen Mehrwert für alle Beteiligten und steigert die Attraktivität der Liegenschaft.

• Geringere Stromkosten: Durch den hohen Eigenverbrauch des günstigeren Solarstroms sinken die Energiekosten für die Mieter:innen. Studien zeigen, dass je nach Grösse und Verbrauchsprofil der Liegenschaft jährliche Einsparungen von CHF 10 bis über CHF 200 pro Haushalt möglich sind.
• Nachhaltiger Betrieb: Eine Photovoltaikanlage verbessert die CO2-Bilanz der Immobilie und positioniert die Eigentümerschaft als verantwortungsbewusst und zukunftsorientiert.
• Wertsteigerung der Immobilie: Eine moderne Energieversorgung ist ein starkes Argument bei der Vermietung und im Verkauf.
• Synergien mit Sanierungen: Die Installation einer PV-Anlage lässt sich ideal mit anderen Massnahmen kombinieren. Dies ist die perfekte Gelegenheit, um energetische Sanierungen strategisch zu planen oder andere zukunftssichere Sanierungsideen wie einen Heizungsersatz umzusetzen. Im Rahmen einer Sanierung nach GEAK® Plus wird die Anlage Teil eines umfassenden Energiekonzepts. Zudem können Sie die Finanzierung energetischer Projekte durch Förderprogramme und Steuerabzüge optimieren.

Fazit – Wie Verwaltungen Solarprojekte aktiv gestalten

ZEV und vZEV sind keine reinen Technikprojekte, sondern erfordern Managementkompetenz. Als Immobilienverwaltung sind Sie in der idealen Position, diese zukunftsweisenden Modelle zum Erfolg zu führen. Der Schlüssel liegt darin, die Projekte strukturiert zu planen, die Abrechnung sauber und digital zu organisieren und die Kommunikation mit den Mieter:innen transparent und partnerschaftlich zu gestalten.

Indem Sie diese Aufgaben professionell übernehmen, positionieren Sie sich als proaktive:r Gestalter:in und steigern nicht nur die Effizienz, sondern auch den Miet- und Eigentumswert der von Ihnen betreuten Liegenschaften nachhaltig.

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