Lebensdauertabelle: Wie können Sie die Abnutzung einer Mietwohnung kalkulieren?

Wenn das Mietverhältnis endet, müssen die Mieter:innen für alle verursachten Schäden aufkommen. Anders ist es, wenn ein Gegenstand seine Lebensdauer erreicht oder überschritten hat – dann müssen Sie als Vermieter:in die Kosten tragen. Damit es am Ende keine bösen Überraschungen gibt, kann die Abnutzung einer Mietwohnung von vornherein kalkuliert werden.

Also, wie können Sie die Abnutzung einer Mietwohnung kalkulieren? Anhand einer Lebensdauertabelle lassen sich Richtwerte für die Lebensdauer ablesen, die auf einer normalen Beanspruchung und mittleren Arbeits- und Materialqualität der einzelnen Gegenstände basieren. Somit lässt sich die Abnutzung einer Mietwohnung (in verschiedene Teilbereiche und Gegenstände unterteilt) kalkulieren.

Aber wie gehen Sie dazu am besten vor und was sollten Sie bei der Abnutzung einer Immobilie beachten? Im Folgenden erhalten Sie alle Informationen darüber, was Sie zur Lebensdauer einer Mietwohnung wissen sollten.

Was ist eine Lebensdauertabelle und wozu verwendet man sie?

Die paritätische Lebensdauertabelle wurde gemeinsam vom Schweizer Hauseigentümerverband und dem Schweizer Mieterinnen- und Mieterverband entwickelt. Diese Tabelle listet die Lebensdauer und unter anderem die Richtpreise der verschiedenen Materialien, Bauteile, Geräte und Apparate einer Mietwohnung auf. Sie ist unterteilt in den folgenden Bereichen:

• Heizung / Lüftung / Klima
• Zentrale Warmwasseraufbereitung
• Cheminée
• Gebäudehülle
• Decken / Wände / Türen
• Bodenbeläge
• Küche
• Bad / Dusche / WC
• Fernseh- und Radioempfang / elektrische Anlagen
• Balkone / Sonnenstoren / Wintergarten
• Keller- und Estrichausbau
• Aufzug
• Gemeinschaftseinrichtungen

Die Angaben in dieser Liste beziehen sich auf eine Einrichtung einer Wohnung aus den 90er-Jahren. Dabei sollten Sie beachten, dass die Angaben in der Lebensdauertabelle lediglich eine Grössenordnung und keine effektiven Preisangaben sind.

Es handelt sich hierbei um Richtpreise und diese können unterschiedlich ausfallen, je nach Menge und Art des Produktes. Sie können die Lebensdauertabelle grundsätzlich für drei Dinge verwenden:

1. Um die Lebensdauer der Gegenstände in Bezug auf die Mietsache zu kalkulieren
2. Um die Schäden und Mängel an der Mietsache zu bewerten (zum Beispiel bei einem Mieterwechsel)
3. Um die Mietzinsen anzupassen, wenn Sie zum Beispiel Investitionen tätigen, die den Wert der Mietsache steigern

Die Abnutzung Ihrer Mietwohnungen kalkulieren

Wenn Sie die Abnutzung Ihrer Mietwohnungen kalkulieren wollen, ist es sinnvoll, die paritätische Lebensdauertabelle zu verwenden. Diese finden Sie im Internet, zum Beispiel unter diesem Link.

Indem Sie sich die Lebensdauer und Richtpreise der unterschiedlichen Bereiche einer Immobilie ansehen, erhalten Sie einen groben Eindruck davon, welche Kosten zum Beispiel in den nächsten 5 bis 40 Jahren auf Sie als Vermieter:in zukommen werden und können die Abnutzung Ihrer Mietwohnung besser einschätzen. Hierzu ein paar Beispiele:

Was fällt unter die normale Abnutzung?

Grundsätzlich kommen Sie als Vermieter:in für die Schäden und Mängel auf, die durch die normale Abnutzung der Mietsache entstehen. Ihre Mieter:innen können die Mietsache, wie im Mietvertrag vereinbart wurde, nutzen. Denn dafür zahlen Sie unter anderem den Mietzins. Unter der normalen Abnutzung versteht man das, was in erster Linie vertraglich vereinbart wurde.

Dies hängt ausserdem vom vorausgesetzten Verwendungszweck ab. Für eine allein wohnende Person fällt die normale Abnutzung für gewöhnlich geringer aus als für eine Familie mit Kindern. Zum Beispiel kann im Vertrag festgelegt worden sein, dass in der Mietwohnung geraucht werden darf. Somit fällt die normale Abnutzung natürlich stärker aus.

Allerdings haben Mieter:innen nicht automatisch Anspruch auf Ersatz, wenn die Lebensdauer eines Gegenstandes abgelaufen ist. Der Anspruch besteht nur, wenn die Gegenstände oder Teile des Mietobjektes mangelhaft sind und sie der Mieterschaft nicht mehr zugemutet werden kann. Reparaturen oder Erneuerungen aufgrund von Schönheitsmängeln sind daher nicht verpflichtend.

Beispiel: Die Mieterschaft hat keinen Anspruch auf Ersatz

Die Türen aus Massivholz haben ihre Lebensdauer von 30 Jahren überschritten und weisen kleine Abnutzungsspuren auf, sind allerdings noch voll funktionstüchtig und der Mieterschaft zumutbar. In diesem Fall hat die Mieterschaft keinen Anspruch auf Ersatz.

Beispiel: Die Mieterschaft hat Anspruch auf Ersatz

Das Schloss der Wohnungstür ist bereits über 30 Jahre alt und lässt sich nur noch schwer bedienen. Da die Lebensdauer abgelaufen ist und dieser Zustand für die Mieterschaft nicht zumutbar ist, hat sie Anspruch auf Ersatz.

Wann haften Mieter:innen für die Abnutzung der Mietwohnung?

Der kleine Unterhalt

Wenn im Laufe des Mietverhältnisses kleine Gegenstände repariert oder ersetzt und Mängel behoben werden müssen, greift das Gesetz des kleinen Unterhalts. In der Lebensdauertabelle werden diese Gegenstände mit kU (kleiner Unterhalt) gekennzeichnet. Welche Gegenstände zum kleinen Unterhalt gehören und wer wofür aufkommen muss, erfahren Sie in unserem Beitrag «Was ist der kleine Unterhalt?».

Auch bei unsachgemässer Benutzung des Mietobjektes, zum Beispiel bei Beschädigungen von Möbelstücken durch Haustiere oder von Kindern bemalte Wände, haften die Mieter:innen. Wenn die Mieterschaft aus der Wohnung auszieht, bildet die normale Lebensdauer das Kriterium und entscheidet darüber, wie viel die Mieterschaft zahlen muss.

Schäden durch unsachgemässen Gebrauch

Alle Schäden, die durch unsachgemässen Gebrauch entstanden sind, müssen von den Mieter:innen behoben oder ersetzt werden. Sollte die Lebensdauer des Gegenstandes bereits abgelaufen sein, trägt die Mieterschaft keine Kosten für den Ersatz.

Wenn die Lebensdauer allerdings noch nicht abgelaufen ist, muss die Mieterschaft für den Zeit- oder Restwert des Gegenstandes aufkommen. Für die Wertermittlung wird das tatsächliche Alter des Gegenstandes von der Lebensdauer des Gegenstandes abgezogen.

Hierzu ein Beispiel: Die Mieterschaft muss bei der Wohnungsübergabe einen 6 Jahre alten Spannteppich mit mehreren Flecken ersetzen. Die Lebensdauer eines Spannteppichs beträgt 10 Jahre, wenn dieser eine mittlere Qualität hat. Wegen des unsachgemässen Gebrauchs des Teppichs muss die Mieterschaft 40 Prozent der Kosten für die Anschaffung eines neuen vergleichbaren Spannteppichs selbst übernehmen.

In unserem Beitrag «Worauf Vermieter:innen bei der Wohnungsübergabe achten sollten» finden Sie mehr Informationen zu diesem Thema. Auf unserer Internetseite finden Sie ausserdem eine Checkliste zur Wohnungsübergabe.

Was geschieht bei Schäden durch Dritte?

Wenn es zu Schäden an der Mietsache kommt, die durch Dritte verursacht wurden (z.B. wenn in der Mietwohnung eingebrochen wurde), müssen Sie als Vermieter:in oder Ihre Versicherung für die Schäden aufkommen.

Das Wichtigste für Sie in Kürze

Mit der paritätischen Lebensdauertabelle können Sie als Vermieter:in die Lebensdauer und Richtpreise der Gegenstände des Mietobjekts ablesen und die Abnutzung einer Mietwohnung kalkulieren. Ausserdem können Sie anhand dieser Lebensdauertabelle die Schäden und Mängel an der Mietsache bewerten und die Mietzinsen anpassen, wenn der Wert der Mietsache durch Investitionen steigt.

Wenn die Lebensdauer eines Gegenstandes an der Mietsache abgelaufen ist, müssen Sie als Vermieter:in Ersatz leisten – allerdings nur dann, wenn dieser mangelhaft und für die Mieterschaft unzumutbar ist. Schäden und Mängel, die zum kleinen Unterhalt zählen und durch unsachgemässen Gebrauch entstanden sind, müssen grundsätzlich von der Mieterschaft behoben werden.

Wenn die Lebensdauer eines Gegenstandes allerdings noch nicht abgelaufen ist, muss die Mieterschaft für den Zeit- oder Restwert des Gegenstandes aufkommen. Für Schäden durch Dritte müssen Sie als Vermieter:in oder Ihre Versicherung aufkommen.