Worauf Vermieter:innen bei der Wohnungsübergabe achten sollten?

Ein:e Vermieter:in sollte sich auf eine Wohnungsübergabe schon lange vor dem eigentlichen Termin vorbereiten. Tatsächlich sollte die Wohnungsübergabe schon ab dem Zeitpunkt geplant werden, an dem das Mietverhältnis beginnt. Dadurch können Probleme verhindert und unter Umständen Leerzeiten der Immobilien vermieden werden.

Was ist eine Wohnungsübergabe? Jedes Mietobjekt muss nach Beendigung eines Mietverhältnisses wieder an den oder die Vermieter:in übergeben werden. Die Wohnungsübergabe muss spätestens am letzten Tag der Mietzeit erfolgen. Wenn dieser auf ein Wochenende fällt, muss die Wohnung am nächsten Arbeitstag übergeben werden.

Die gute Vorbereitung einer Wohnungsübergabe ermöglicht eine rechtlich korrekte Übergabe und ermöglicht dem oder der Mieter:in, sowie dem oder der Vermieter:in, die Beendigung des Mietverhältnisses so angenehm wie möglich zu gestalten.

Wie Sie die Übergabe einer Immobilie schon langfristig vorplanen können und welche Fehler Sie auf alle Fälle vermeiden sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Der richtige Zeitpunkt für die Wohnungsübergabe

Der Zeitraum der Vermietung einer Immobilie wird genau im Mietvertrag festgelegt. Wird der Mietvertrag nicht verlängert, muss der oder die Mieter:in die Wohnung am letzten Tag des Mietvertrags wieder übergeben.

Laut Gesetz kann der Abgabetermin, falls er auf ein Wochenende fällt, auch auf den nächsten Werktag verlegt werden. Genauso kann in dem Mietvertrag eine Toleranz bis zum nächsten Tag eingeräumt werden.

Als Vermieter:in flexibel auf die Möglichkeiten des oder der Mieter:in zu reagieren, kann sich positiv auf den Verlauf der Wohnungsübergabe auswirken. Wichtig ist, sich rechtzeitig mit dem oder der Mieter:in in Verbindung zu setzen und mit ihm oder ihr die Wohnungsübergabe zu besprechen.

Checkliste für die Wohnungsübergabe

Für viele Mieter:innen ist die Wohnungsübergabe eine Stresssituation. Sie wissen nicht, wie der oder die Vermieter:in reagiert und wie genau die Wohnung inspiziert wird. Eine Wohnungsübergabe ist keine alltägliche Situation und es kann wichtig sein, den oder die Mieter:in darauf vorzubereiten.

Es kann also sehr hilfreich sein, dem oder der Mieter:in eine Checkliste mit den Punkten zu schicken, die bei der Wohnungsübergabe überprüft werden. Damit kann sich der oder die Mieter:in vorbereiten und es hilft dabei, Unsicherheiten zu vermeiden. Der oder die Mieter:in kann jeden Punkt der Checkliste selbst überprüfen und damit sichergehen, dass die Wohnung in einem optimalen Zustand für die Wohnungsübergabe ist. Eine Checkliste kann dem oder der Vermieter:in viel Zeit sparen und es werden unangenehme Situationen vermieden.

In der Checkliste für die Wohnungsübergabe sollten auch die Punkte für die Reinigung der Wohnung aufgenommen werden. Die Sauberkeit ist eines der grössten Probleme, die bei der Wohnungsübergabe auftreten. Aus diesem Grund lohnt es sich, den oder die Mieter:in lange vor der Übergabe über die notwendigen Reinigungsarbeiten zu informieren.

In der Schweiz wird oft auf Reinigungsfirmen zurückgegriffen, die eine professionelle Arbeit garantieren. In der Checkliste können Sie den oder die Mieter:in auf diese Möglichkeit aufmerksam machen, sollten aber auch darauf hinweisen, dass er dafür verantwortlich ist, die Wohnung gereinigt zu übergeben und diese Pflicht nicht auf eine Reinigungsfirma übertragen werden kann. Bei der Wohnungsübergabe muss der oder die Vermieter:in dafür sorgen, dass die Wohnung gründlich gereinigt übergeben wird. Besenrein reicht in der Regel nicht aus.

Vor der Wohnungsübergabe die rechtliche Situation prüfen

Eine gute Kommunikation mit dem oder der Mieter:in kann viele Probleme schon im Vorfeld ausschliessen. Dazu gehört auch die Rechtslage. Basis dafür sind der Mietvertrag und das Übergabeprotokoll, die von beiden Parteien am Anfang des Mietvertrags unterzeichnet wurden. Wenn Mängel auftreten, die nicht bei der Übergabe der Wohnung protokolliert wurden, ist der oder die Vermieter:in für dessen Behebung verantwortlich.

Vermieter:innen können sich auf das Übergabeprotokoll berufen, wenn es zu Problemen kommt, die sich nicht sofort klären lassen. Vor der Wohnungsübergabe kann geprüft werden, ob alle niedergeschriebenen Vereinbarungen auch noch nach aktueller Rechtsprechung gültig sind.

Das Schweizer Mietrecht verpflichtet den oder die Vermieter:in nicht, ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Dieses gehört aber mittlerweile schon zum Standard bei jeder Wohnungsübergabe und ist ein wichtiges Dokument, um Probleme bei der Wohnungsübergabe zu vermeiden, da es den Zustand der Wohnung dokumentiert. Es ist daher wichtig, dass in dem Übergabeprotokoll sämtliche Räume inkl. Kellerabteilen, Hobbyräumen und Stellplätzen, deren Zustand und Ausstattung genau erfasst werden. Dies ermöglicht es Vermieter:innen bei der Wohnungsübergabe zwischen normaler und übermässiger Abnutzung zu unterscheiden und welche Partei für die Kosten verantwortlich gemacht werden kann.

Für welche Schäden können Mieter:innen verantwortlich gemacht werden?

Auch wenn Sie mit keinen Problemen bei einer Wohnungsübergabe rechnen, sollten Sie genau wissen, für welche Schäden der oder die Mieter:in aufkommen muss. Im Zweifelsfall können Sie Experten zurate ziehen. Grundsätzlich müssen Mieter:innen aber für folgende Schäden aufkommen:

Übermässige Abnutzung

Grundsätzlich haften Mieter:innen nur für Schäden, die durch eine übermässige Abnutzung entstanden sind. In diesem Fall müssen Sie auch nicht die gesamten Reparaturkosten übernehmen, sondern nur dessen Zeitwert. Da die Abgrenzung zwischen normaler und übermässiger Abnutzung nicht immer einfach ist, gilt die Faustregel: «Wo ein Malheur passiert ist, beginnt die übermässige Abnutzung».

Grössere Beschädigungen

Sollten grössere Beschädigungen entstanden sein, sollten diese immer von einem professionellen Unternehmen repariert werden. Als Vermieter:in können Sie dem oder der Mieter:in den Reparaturauftrag überlassen, sollten dies aber schon vor der Wohnungsabgabe abklären. Sollte durch Reparaturen die Wohnungsübergabe erst zu einem späteren Termin stattfinden, muss der oder die Mieter:in unter Umständen für die Weitervermietung aufkommen. Dabei sollten auch die Bestimmungen der Haftpflichtversicherung beachtet werden.

Normale Abnutzung

Für eine normale Abnutzung haften die Mieter:innen nicht. Wenn der oder die Vermieter:in die Wohnung für eine neue Vermietung sanieren möchte, kann damit erst nach der Wohnungsübergabe begonnen werden.

Kleine Reparaturen

Kleinere Reparaturen, für dessen Beseitigung kein Fachwissen benötigt wird, muss der oder die Mieter:in selbst vornehmen. Dazu zählen:

• Instandhaltung der Installationen, Armaturen und Apparate in Küche und Bad
• Ersetzen von elektrischen Schaltern, Steckdosen, Sicherungen, Glühbirnen
• Entfernung von Verstopfungen in den Abwasserleitungen bis zur Hauptleitung

Diese Reparaturen sollten vor der Wohnungsübergabe gemacht werden. Der oder die Vermieter:in hat das Recht, nach der Wohnungsübergabe Experten oder Expertinnen mit der Beseitigung zu beauftragen, die dem oder der Mieter:in in Rechnung gestellt werden können.

Nikotinablagerungen

Sollte der oder die Mieter:in stark rauchen und dadurch an Wänden und Decken ein starker Nikotinbelag entstanden sein, muss der oder die Mieter:in für die Kosten aufkommen. Da die Beseitigung oft einen speziellen Anstrich voraussetzt, können dadurch hohe Ausgaben entstehen. Diese Arbeiten können auch dann erforderlich sein, wenn im Mietvertrag kein neuer Anstrich bei der Wohnungsübergabe vorgesehen ist. Nur wenn die Malerarbeiten schon über 8 Jahre alt sind, muss der oder die Vermieter:in nur für das Abdecken der speziellen Nikotinsperre aufkommen.

Besondere Umstände bei der Wohnungsübergabe

In einigen Fällen können besondere Faktoren die Wohnungsübergabe erschweren. Einige Probleme können Sie schon im Vorfeld klären, wenn Sie den oder die Mieter:in über die Konditionen der Übergabe rechtzeitig informiert haben. Wir möchten Ihnen einige besondere Umstände bei der Wohnungsübergabe vorstellen:

Fehlende Schlüssel bei der Wohnungsübergabe

Im Mietvertrag und im Übergabeprotokoll sollte festgehalten werden, wie viele Schlüssel dem oder der Mieter:in übergeben wurden. Werden bei der Wohnungsübergabe nicht alle Schlüssel übergeben, muss der Grund dafür festgestellt werden.

Verlorene Schlüssel

Sollte der oder die Mieter:in die Schlüssel verloren haben, besteht die Gefahr, dass sie im Besitz von Dritten sind. Es kann also nicht mehr sichergestellt werden, dass sich unbefugte Personen Zugang zum Mietobjekt verschaffen können. Aus diesem Grund muss der oder die Mieter:in für die Kosten für den Austausch der Schliessanlage aufkommen. Da in den meisten Fällen nur der Zylinder des betroffenen Schlosses ausgetauscht werden muss, fallen die Kosten in den meisten Fällen gering aus.

Beschädigte Schlüssel

Ist einer der Schlüssel bei der Wohnungsübergabe beschädigt, kann der oder die Mieter:in einen Schlüssel nachmachen lassen. Der oder die Vermieter:in kann dies akzeptieren, wenn der beschädigte Schlüssel vorgelegt werden kann. Sollte dies nicht der Fall sein, kann der oder die Vermieter:in davon ausgehen, dass ein Schlüssel verloren wurde und damit die Sicherheit der Wohnung nicht mehr gewährleistet werden kann. Ein Austausch der Zylinder des betreffenden Schlosses wird erforderlich, wofür der oder die Mieter:in aufkommen muss.

Wohnungsübergabe mit Eigentum des Vermieters oder der Vermieterin

Sollte eine Wohnung mit Möbeln oder anderen Gegenständen vermietet werden, müssen diese bei der Wohnungsübergabe auch in einem einwandfreien Zustand übergeben werden. Bei der Übergabe kann der oder die Vermieter:in sich vergewissern, dass die Gegenstände sich an ihrem ordnungsmässigen Platz befinden. Sollten sich die Gegenstände nicht mehr bei der Übergabe in der Wohnung befinden, muss der oder die Mieter:in für einen entsprechenden Ersatz aufkommen.

Die Zurückerstattung der Kaution

Einer der wichtigsten Fragen, die bei einer Wohnungsübergabe auftreten können, ist, wann der richtige Zeitpunkt für die Zurückerstattung der Kaution ist. Wenn der oder die Mieter:in die Wohnung in einem einwandfreien Zustand übergeben hat und durch die Ermittlung der Energiekosten weitere Kosten ausgeschlossen wurden, kann die Kaution in voller Höhe ausgezahlt werden.

Gibt es keine Mängel oder Ausstände, so ist der oder die Vermieter:in verpflichtet, die Kaution inkl. Zinsgutschriften unverzüglich freizugeben. In der Regel wird eine Frist von 30 Tagen als angemessen betrachtet.

Der oder die Vermieter:in kann die Auszahlung der Kaution verweigern, wenn noch Mietzinsen, Nebenkosten oder Reparaturen offen sind, die der Mieter zu tragen hat. Reparaturen und Ausbesserungen muss der oder die Vermieter:in innerhalb von 3 Monaten ausführen und dem oder der Mieter:in eine Schlussabrechnung zukommen lassen.

Sind noch Nebenkosten ausstehend, so kann der oder die Vermieter:in diese in der voraussichtlichen Höhe zurückbehalten. Der oder die Mieter:in kann frühestens 1 Jahr nach Auszug ohne Zustimmung des oder der Vermieter:in die Rückzahlung der Kaution vom Sperrkonto der Bank beantragen, soweit keine Forderungen des oder der Vermieter:in anhängig sind oder eine Betreibung eingeleitet wurde.

Fazit – Wohnungsübergabe

Um eine schnelle und unkomplizierte Wohnungsübergabe durchführen zu können, ist eine gute Organisation notwendig. Diese fängt schon bei der Übergabe der Wohnung zum Beginn des Mietvertrages an. Mit einem ordnungsgemäss ausgefüllten Übergabeprotokoll wird der Zustand der Wohnung dokumentiert, was bei einer Wohnungsübergabe zur Beendigung des Mietverhältnisses Konflikte vermeiden kann.

Im gesamten Zeitraum der Vermietung ist eine gute Kommunikation mit dem oder der Mieter:in vorteilhaft. Schon lange bevor die Wohnung wieder übergeben muss, sollte der oder die Mieter:in auf seine oder ihre Pflichten bei der Übergabe hingewiesen werden. Dadurch lassen sich viele Probleme im Vorfeld klären und die Wohnungsübergabe kann schnell und unkompliziert durchgeführt werden.

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