Mietkaution digital abwickeln – Fairwalter + Zinsli

In der Schweiz liegen Schätzungen zufolge zwischen 10 und 11 Milliarden Franken an Mietkautionsgeldern auf klassischen Sperrkonten. Dieses Kapital bleibt oft zinslos und die damit verbundenen administrativen Prozesse sind ineffizient und fehleranfällig. Für Immobilienverwaltungen bedeutet dies einen erheblichen manuellen Aufwand. Fairwalter revolutioniert diesen Prozess nun gemeinsam mit dem Partner Zinsli: Wir bringen die digitale Mietkautionsverwaltung direkt in Ihre Software und machen den gesamten Lebenszyklus eines Mietzinsdepots medienbruchfrei, transparent und für Sie als Fairwalter-Kunde oder -Kundin kostenlos.

Die Rechtslage in der Schweiz – kurz & prägnant

Die Verwaltung von Mietkautionen unterliegt klaren gesetzlichen Vorgaben. Der entscheidende rechtliche Rahmen ist im Schweizerischen Obligationenrecht (OR) festgelegt:

• Höhe der Sicherheit: Gemäss Art. 257e OR darf die vom Vermieter oder der Vermieterin verlangte Sicherheit bei Wohnräumen höchstens drei Monatsmieten betragen.
• Kontoeröffnung: Die Kaution muss auf ein Sperr- oder Depotkonto bei einer Bank eingezahlt werden, das auf den Namen des Mieters oder der Mieterin lautet.
• Freigabe: Die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder auf Basis eines rechtskräftigen Zahlungsbefehls bzw. eines gerichtlichen Entscheids freigeben.
• Rückzahlung: Hat der Vermieter oder die Vermieterin bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Ansprüche geltend gemacht, muss die Freigabe an den Mieter oder die Mieterin erfolgen. Die Frist zur Geltendmachung von Ansprüchen beträgt ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Quick-Fact: Die Mietkaution ist gemäss Art. 257e OR auf maximal drei Monatsmieten begrenzt. Die Rückhaltefrist für den Vermieter oder die Vermieterin zur Geltendmachung von Ansprüchen beträgt maximal ein Jahr nach Mietende.

Der bisherige Ablauf: Ein analoger Prozess mit Tücken

Bis heute war die Verwaltung von Mietkautionen für viele Verwaltungen ein manueller und zeitaufwendiger Prozess, der von Medienbrüchen und Papierwegen geprägt war. Der detaillierte Ablauf nach Vertragsunterzeichnung verdeutlicht den Aufwand:

1. Bankauswahl und Kontoeröffnung
   Oft bestimmt die Verwaltung, bei welcher Bank das Konto eröffnet wird, z.B. bei der eigenen Hausbank. Das Formular der Bank wird dem oder der neuen Mieter:in zugestellt. Diese:r füllt alle Details aus, woraufhin die Verwaltung als «Begünstigte» unterschreibt, um im Falle von Ansprüchen Zugriff zu gewährleisten. Das von beiden Parteien visierte Dokument wird per Post an die Bank gesendet.
   Quick-Fact: Das Kautionskonto läuft zwingend auf den Namen des Mieters oder der Mieterin, nicht auf den der Verwaltung.
2. Einzahlung und Bestätigung
   Der Mieter oder die Mieterin zahlt die vereinbarte Kautionssumme auf das eröffnete Konto ein. Anschliessend bestätigt die Bank der Verwaltung schriftlich, dass die Kaution eingegangen und blockiert ist. Erst nach diesem Schritt findet in der Regel die Wohnungsübergabe statt.
3. Verwaltung während der Mietdauer
   Das Konto bleibt gesperrt, und beide Parteien haben keine freie Verfügung darüber. Eine Freigabe durch die Bank ist nur bei beidseitigem Einverständnis oder auf Basis eines rechtskräftigen Urteils möglich.
4. Freigabe am Ende des Mietverhältnisses
   Sind bei Mietende alle Forderungen beglichen, bestätigt die Verwaltung der Bank schriftlich die Freigabe der Kaution. Die Bank zahlt die Kaution samt Zinsen an den Mieter oder die Mieterin zurück. Bestehen jedoch Forderungen, z.B. für Schäden oder ausstehende Nebenkosten, muss die Verwaltung diese bei der Bank geltend machen, was den Prozess weiter verkompliziert.

Dieser analoge Ablauf ist nicht nur ineffizient, sondern birgt auch Risiken durch verlorene Dokumente oder versäumte Fristen. Oft dauert der Prozess Wochen.

Zinsli im Überblick – Das moderne Mietdeposit

Zinsli ist die erste Mietdepot-Lösungs-Plattform, für Mieter, Vermieter und Finanzdienstleister. Das Unternehmen hat sich auf die vollständige Digitalisierung von Mietkautionsdepots spezialisiert. Der Prozess ist für alle Beteiligten transparent, sicher und effizient. Als «Platform as a Service» ermöglicht Zinsli über moderne Schnittstellen (APIs) die nahtlose Integration in Software-Umgebungen wie Fairwalter – ein perfektes Beispiel für modernes «Embedded Finance». Der ganze Prozess ist reguliert und rechtssicher. 

Die Fairwalter × Zinsli Integration – So funktioniert es

Mit der neuen Schnittstelle wird der gesamte Prozess der Kautionsverwaltung zu einem einfachen Ein-Klick-Workflow direkt in Ihrem Fairwalter-Dashboard.

Der digitale Ablauf:

1. Beantragung: Beim Anlegen eines neuen Mietvertrags in Fairwalter wählen Sie die Option «Mietkaution digital via Zinsli eröffnen». Das System kommuniziert automatisch mit Zinsli, eröffnet ein Depot und leitet die nächsten Schritte ein.
2. Eröffnung durch Mieter:in: Die Einladung wird automatisch durch Zinsli an den oder die neue:n Mieter:in per Mail gesendet. Er oder sie identifiziert sich online über eine sichere Methode (z.B. SecureID) und wählt das gewünschte Produkt aus. Danach wird dies bestätigt und Kaution überwiesen. Das Kautionskonto wird automatisch im Hintergrund eröffnet und an die Verwaltung zurückgemeldet.
3. Verzinsung & Transparenz: Das Depot wird verzinst, wobei die Zinsen vollständig dem Mieter oder der Mieterin gehören. In Fairwalter sehen Sie jederzeit den aktuellen Status der Kaution.
4. Rückzahlung & Saldierung: Bei Mietende lösen Sie die Freigabe direkt in Fairwalter aus. Je nach Vereinbarung wird der Betrag vollständig oder teilweise an den Mieter oder die Mieterin zurücküberwiesen. Der gesamte Vorgang ist digital dokumentiert und revisionssicher.

Timeline & Verfügbarkeit:
Die neue Funktion wird ab Ende September 2025 für alle Fairwalter-Kund:innen freigeschaltet. Wir werden diesbezüglich umfassende Schulungsunterlagen und Kommunikationspakete im Fairwalter Help-Center bereitstellen.

Vorteile für alle Beteiligten

Die digitale Abwicklung des Mietdepots schafft eine Win-Win-Win-Situation.

• Für die Verwaltung:
  • Effizienz: Kein manueller Papierkram, keine Bankbesuche, keine Medienbrüche. Ein Zeitgewinn von Wochen. 
  • Transparenz: Der Status jeder Kaution ist jederzeit im Mieterdossier ersichtlich.
  • Rechtssicherheit: Der Prozess ist standardisiert, digital dokumentiert und entspricht den gesetzlichen Vorgaben.
• Für Mieter:innen:
  • Komfort und Wahlfreiheit: Einfache und schnelle Online-Eröffnung ohne Papier. Zudem haben Mieter:innen die Wahl, ob die Kaution klassisch via Bank, als Versicherungslösung, in Edelmetallen oder digitalen Währungen hinterlegt wird.
  • Ertrag: Das Depot wird verzinst, die Zinsen gehören vollumfänglich ihnen.
  • Schnelligkeit: Die Rückzahlung nach Mietende wird massiv beschleunigt.
• Für Eigentümer:innen:
  • Sicherheit: Die Kautionen sind sicher bei einer regulierten Schweizer Finanzinstitution hinterlegt.
  • Professionalität: Ein durchgängig digitaler und rechtssicherer Prozess steigert die Servicequalität.
  • Entlastung: Weniger administrativer Aufwand und weniger Rückfragen seitens der Mieterschaft.

FAQ: Häufige Fragen

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Bei Wohnräumen darf die Kaution gesetzlich höchstens drei Bruttomonatsmieten betragen.

Wie lange darf der Vermieter oder die Vermieterin die Kaution einbehalten?

Nach dem Auszug muss die Kaution freigegeben werden, sobald alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis beglichen sind. Zur Geltendmachung von Forderungen (z.B. aus der Nebenkostenabrechnung) hat der Vermieter oder die Vermieterin eine Frist von 12 Monaten.

Wer erhält die Zinsen?

Die Zinserträge auf dem Mietzinsdepot gehören rechtlich immer dem Mieter oder der Mieterin.

Was passiert mit den Zinsen?

Die Zinsen werden dem Kautionskonto gutgeschrieben und bei der Freigabe zusammen mit dem ursprünglichen Kautionsbetrag an den Mieter oder die Mieterin ausbezahlt.

Was kostet die Nutzung der Zinsli Integration?

Der gesamte Service ist sowohl für Fairwalter-Kund:innen als auch für deren Mieter:innen kostenlos.

Wie läuft die Rückzahlung über Zinsli in Fairwalter ab?

Die Auflösung des Kautionskontos wird direkt in Fairwalter hinterlegt und anschliessend in Zinsli zur Ausführung gebracht. Sie können den vollen Betrag freigeben oder bei offenen Forderungen einen Teilabzug vornehmen. Nach Bestätigung beider Parteien wird die Überweisung automatisch ausgelöst. Der Prozess ist vollständig digitalisiert.

Welche Produkte können die Mieter und Mieterinnen auswählen?

Egal ob ein Produkt von der Glarner Kantonalbank oder eine Kaution von goCaution, die Mieter und Mieterinnen können bis hin zu Bitcoin und Stablecoins von Plusplus oder Edelmetalle von der BB Wertmetall AG digital auswählen. So ist sichergestellt, dass es Ihren persönlichen Anforderungen und finanziellen Vorstellungen am besten entspricht