Mietverlustversicherung erklärt: Finanzielle Sicherheit für Vermieter:innen

Die Mietverlustversicherung, auch bekannt als Mietausfallversicherung, ist darauf ausgerichtet, Vermieter:innen vor dem finanziellen Risiko eines Mietausfalls zu schützen. Diese Versicherung tritt dann in Kraft, wenn Mieteinnahmen aufgrund unterschiedlicher, meist unvorhergesehener Umstände ausbleiben. Das ist etwa der Fall bei Zahlungsunfähigkeit der Mieter:innen oder bei Schäden am Mietobjekt, die eine weitere Vermietung unmöglich machen. 

Was deckt eine Mietverlustversicherung ab? Die Mietverlustversicherung deckt den entgangenen Mietzins für einen festgelegten Zeitraum ab, wenn die Immobilie aufgrund bestimmter Ereignisse nicht vermietbar ist oder die Mieter:innen aus finanziellen Gründen keine Miete zahlen können. Somit hilft die Mietverlustversicherung, Einkommenslücken zu schliessen, während Schäden repariert oder Nachmieter:innen gesucht werden.

Eine Mietnomadenversicherung hingegen ist speziell darauf ausgerichtet, Vermieter:innen vor den finanziellen Folgen von Mietbetrug oder vorsätzlicher Sachbeschädigung durch Mieter:innen zu schützen. 

Welche Schäden deckt die Mietverlustversicherung ab?

• Mietausfall durch Zahlungsunfähigkeit der Mieter:innen: Schutz vor Einkommensverlust, wenn Mieter:innen ihre Miete nicht zahlen können.
• Schäden durch Naturkatastrophen: Deckt den Mietausfall ab, wenn die Immobilie aufgrund von Hochwasser, Feuer oder anderen Naturkatastrophen nicht vermietet werden kann.
• Rechtliche Streitigkeiten: Übernimmt den Einkommensverlust während rechtlicher Auseinandersetzungen, wenn diese die Nutzung der Immobilie beeinträchtigen.
• Vandalismus: Schützt vor finanziellen Verlusten, wenn die Immobilie aufgrund von Vandalismus oder ähnlichen Ereignissen repariert werden muss.

Im Folgenden gehen wir genauer darauf ein, in welchen Situationen eine Mietverlustversicherung von Vorteil sein und wer von ihr profitieren kann.

Wie unterscheidet sich die Mietverlustversicherung von der Mietnomadenversicherung?

Mietverlustversicherung

• Vorteile: Bietet umfassenden Schutz vor Einkommensverlusten, die durch eine Vielzahl an Ereignissen entstehen können. Dazu zählen etwa Naturkatastrophen, rechtliche Streitigkeiten oder die Unbewohnbarkeit einer Immobilie aufgrund von Schäden.
• Nachteile: Die Prämien können etwas höher liegen, da ein breites Spektrum an Risiken abgedeckt wird. Möglicherweise gibt es zudem Einschränkungen bei der Höhe der gedeckten Mieteinnahmen oder der Dauer des Schutzes.
• Beispiel: Eine Immobilie wird durch ein Feuer beschädigt und muss renoviert werden. Dadurch ist sie temporär nicht vermietbar. Die Mietverlustversicherung würde in diesem Fall die entgangenen Mieteinnahmen abdecken.

Mietnomadenversicherung

• Vorteile: Ist spezialisiert auf den Schutz vor Schäden oder finanziellen Verlusten, die durch Mietbetrug oder vorsätzliche Beschädigung der Immobilie durch Mieter:innen entstehen. Gelegentlich sind auch Kosten für die Räumung und rechtliche Schritte abgedeckt.
• Nachteile: Kein Schutz vor Mietausfällen aufgrund von Schäden durch Dritte oder Naturkatastrophen. Die Leistungen beschränken sich strikt auf Schäden und Verluste durch betrügerische Mieter:innen.
• Beispiel: Ein:e Mieter:in zahlt über mehrere Monate keine Miete und übergibt das Objekt in einem stark beschädigten Zustand. Eine Mietnomadenversicherung würde hier sowohl die Renovierungskosten als auch die ausstehenden Mieten über einen gewissen Zeitraum abdecken.

Wichtig: In der Schweiz gibt es keine reine Mietnomadenversicherung. Stattdessen sollten Sie darauf achten, dass solche Fälle innerhalb der abgeschlossenen Rechtsschutzversicherung abgedeckt werden.

Das Verständnis dieser Unterschiede ist für Vermieter:innen essenziell, um die Versicherung zu wählen, die ihren spezifischen Bedürfnissen und etwaigen Risiken entspricht. 

Ist der Abschluss einer Mietverlustversicherung sinnvoll?

Ob eine Mietverlustversicherung angebracht ist, hängt stark von der individuellen Situation des Vermieters bzw. der Vermieterin ab. Ebenso kommt es auf die spezifischen Risiken an, denen die vermietete Immobilie ausgesetzt ist. Im Folgenden zeigen wir Ihnen, welche Personen am meisten von einer Mietverlustversicherung profitieren könnten:

• Private Vermieter:innen: Personen, die eine oder mehrere Immobilien besitzen und diese vermieten, um Einkommen zu erzielen. Diese stehen häufig vor dem Risiko von Mietausfällen durch verschiedene unvorhergesehene Ereignisse, die ihre finanzielle Sicherheit gefährden können.
• Gewerbliche Vermieter:innen: Unternehmen, die Immobilien auf gewerblicher Ebene vermieten, wie Büroflächen, Läden oder ähnliche gewerbliche Einheiten. Diese müssen in der Regel kurz- bis langfristige Einnahmeausfälle berücksichtigen, die durch Leerstände oder Mietausfälle während wirtschaftlicher Abschwünge entstehen können.
• Vermieter mit mehreren Objekten: Vermieter:innen, die grosse Immobilienportfolios verwalten, können durch Diversifizierung zwar das Risiko verringern, sind jedoch zeitgleich auch anfälliger für vereinzelte Schadensereignisse in mehreren Einheiten zugleich.

Warum profitieren diese Personen von einer Mietverlustversicherung?

• Risikomanagement: Eine solche Versicherung kann helfen, das finanzielle Risiko zu managen, das mit dem Ausfall von Mieteinnahmen verbunden ist. Besonders wenn der oder die Vermieter:in auf regelmässige Mieteinnahmen angewiesen ist, um Hypotheken oder andere laufende Kosten zu decken.
• Finanzielle Stabilität: Eine Mietverlustversicherung kann dafür sorgen, die finanzielle Stabilität zu sichern. Sie stellt sicher, dass Einnahmen auch bei unerwarteten Ereignissen weiterhin fliessen.
• Planungssicherheit: Gerade für gewerbliche Vermieter:innen oder jene mit grossen Immobilienportfolios kann die Mietverlustversicherung eine verlässliche Basis für finanzielle Prognosen und langfristige Planungen bieten.

Besonders sinnvoll ist der Abschluss einer Mietverlustversicherung bei hohem finanziellem Risiko, in besonders risikobehafteten Regionen und bei neuen oder renovierten Immobilien.

Welche Vorteile bietet eine Mietverlustversicherung?

Eine Mietverlustversicherung kann eine Reihe von finanziellen und rechtlichen Vorteilen für Vermieter:innen bieten. Diese Versicherung ist darauf ausgelegt, die Einkommenssicherheit zu gewährleisten und Vermieter:innen in schwierigen Zeiten zu unterstützen.

Zu den finanziellen Vorteilen zählen:

• Einkommenssicherung
• Schutz vor Mietausfällen
• Geringere Liquiditätsrisiken

Zu den rechtlichen Vorteilen zählen:

• Rechtsbeistand
• Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten

Folgende Beispiele stellen dar, wie hilfreich eine Mietverlustversicherung in konkreten Fällen sein kann:

• Zahlungsausfall durch Mieter:inneninsolvenz: Ein:e Mieter:in verliert den Job und kann plötzlich keine Miete mehr zahlen. Dieser Zustand hält über mehrere Monate an. In diesem Fall schreitet die Mietverlustversicherung ein und deckt die offenen Mieten, sodass der oder die Vermieter:in nicht auf den Kosten sitzen bleibt.
• Nach Wohnungsbrand: Eine Mietwohnung wird durch ein Feuer so stark beschädigt, dass sie für mehrere Monate nicht bewohnbar ist. Die Mietverlustversicherung zahlt dem oder der Vermieter:in die entgangenen Mieteinnahmen für die Dauer der Renovierung.
• Naturkatastrophen: Eine Immobilie wird durch eine Überschwemmung so schwer beschädigt, dass aufwendige Reparaturen notwendig sind. Die Mietverlustversicherung hilft, die finanziellen Verluste während der Sanierungsphase zu kompensieren.

Was kostet eine Mietverlustversicherung?

Die Kosten einer Mietverlustversicherung können von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst werden. Die Versicherung ist darauf angelegt, Vermieter:innen vor dem finanziellen Verlust von Mieteinnahmen zu schützen, weshalb die Eigenschaften der Immobilie und das damit verbundene Risiko die Höhe der Prämie massgeblich beeinflussen. Dazu zählen:

• Lage: Die geografische Lage kann Einfluss auf das Risiko von Mietausfällen haben, insbesondere wenn die Immobilie in einer Hochrisikozone für Naturkatastrophen liegt.
• Miethöhe: Höhere Mieteinnahmen bedeuten ein grösseres Risiko, was oft zu höheren Prämien führt.
• Zustand und Alter: Ältere Immobilien und solche in einem schlechten Zustand können anfälliger für Schäden sein. Diese könnten wiederum zu Mietausfällen führen, was die Kosten der Versicherung erhöht.
• Vermietungshistorie: Vermieter:innen mit einer Geschichte von häufigen Mietausfällen oder Rechtsstreitigkeiten zahlen möglicherweise höhere Prämien.

Abhängig von den genannten Faktoren und der gewählten Versicherungsagentur können die Prämien stark variieren. Es ist daher ratsam, sich verschiedene Angebote einzuholen, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Auch gibt es Agenturen, die Rabatte für Immobilien mit besonderen Sicherheitsmerkmalen wie Brandmeldeanlagen besitzen.

Wer zahlt für eine Mietverlustversicherung?

Für gewöhnlich sind die Kosten einer Mietverlustversicherung nicht umlagefähig, da sie direkt den oder die Vermieter:in und nicht die Mieter:innen schützen. Demnach muss der oder die Vermieter:in die Prämien selbst tragen und kann sie nicht über die Nebenkosten auf Mieter:innen umlegen.

Vermieter:innen sollten die Kosten für eine Mietverlustversicherung als Teil ihrer Betriebskosten betrachten. Bei der Festlegung der Mietpreise kann es sinnvoll sein, diese Kosten mit einzubeziehen, um die Rentabilität zu gewährleisten.

Tipps für kosteneffiziente Versicherungslösungen:

1. Bedarfsgerechte Deckung: Nicht für jede Immobilie ist der umfänglichste Versicherungsschutz notwendig. Wählen Sie die Versicherungsleistungen, die spezifisch auf Ihre Risiken zugeschnitten sind.
2. Vergleichen: Nutzen Sie Vergleichsportale oder sprechen Sie mit einem bzw. einer Versicherungsmakler:in, um die besten Angebote zu finden.
3. Überprüfung: Überprüfen Sie Ihre Versicherungspolice regelmässig, um sicherzustellen, dass sie weiterhin zu Ihren Bedürfnissen passt.

In unserem Beitrag „Schäden am Mietobjekt - wer haftet?“ finden Sie weitere Informationen zu Versicherungsschäden.

Welche Leistungen umfasst die Mietverlustversicherung?

Eine Mietverlustversicherung kann eine Reihe von Leistungen bieten, die Vermieter:innen finanziell schützen, sollten Mieteinnahmen ausfallen. 

Grundlegende Leistungen:

• Deckung von Mietausfällen: Erstattet den Verlust von Mieteinnahmen, wenn eine vermietete Immobilie aufgrund von versicherten Schäden wie Feuer, Hochwasser oder anderen im Vertrag definierten Risiken unbewohnbar wird.
• Rechtsschutz: Häufig beinhalten Policen auch Rechtsschutzleistungen, welche die Kosten für rechtliche Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit Mietausfällen abdecken.
• Räumungsverfahren: Auch die Kosten für die Räumung von Mietern oder Mieterinnen, sollte dies erforderlich sein, können abgedeckt werden.

Optionale Zusatzleistungen:

• Erweiterte Naturgefahren: Zusätzlicher Schutz gegen Naturkatastrophen, welche in der Grundpolice möglicherweise nicht enthalten sind. Dazu zählen beispielsweise Erdrutsche oder Lawinen.
• Verlust von Betriebskosten: Deckt neben den reinen Mietausfällen auch den Verlust von Betriebskosten ab, die normalerweise auf Mieter:innen umgelegt werden würden.
• Erweiterte Leerstandabdeckung: Einige Policen bieten einen zusätzlichen Schutz für längere Leerstandperioden, die über das grundlegende Mass hinausgehen.

Welche Fälle sind nicht versichert?

Trotz der breiten Abdeckung gibt es einige Ausschlüsse in Mietverlustversicherungen, über die sich Vermieter:innen bewusst sein sollten. Dazu zählen:

• Vorsatz: Schäden, die absichtlich vom Vermieter bzw. der Vermieterin verursacht werden, sind nicht gedeckt.
• Verschleiss: Schäden, die durch alltäglichen Gebrauch oder natürlichen Verschleiss entstehen, sind in der Regel ausgeschlossen.
• Nichtmeldung: Schäden, die während einer nicht gemeldeten oder nicht genehmigten Renovierung entstehen, können vom Versicherungsschutz ausgeschlossen werden.
• Krieg oder nukleare Risiken: Ereignisse, die mit Krieg oder nuklearen Risiken in Zusammenhang stehen, sind standardmässig ausgeschlossen.

Vermieter:innen können diese Risiken zumindest teilweise durch regelmässige Wartung und Einhaltung gesetzlicher Vorschriften minimieren. Ausserdem können folgende Massnahmen ergriffen werden, um einen umfassenden Schutz zu gewährleisten:

• Zusatzversicherungen: Für spezifische Risiken können separate Versicherungen abgeschlossen werden. Dazu zählen etwa Versicherungen gegen allmähliche Verschleißschäden oder spezielle Naturkatastrophenversicherungen.
• Rechtsschutzversicherung: Um sich gegen die Kosten von rechtlichen Auseinandersetzungen zu schützen, die nicht direkt mit Mietausfällen zusammenhängen, kann eine separate Rechtsschutzversicherung hilfreich sein.
• Risikomanagement: Vermieter:innen sollten proaktive Schritte unternehmen, um Risiken zu minimieren. Dazu zählen regelmässige Inspektionen und Instandhaltungen der Immobilien und eine sorgfältige Auswahl und Überprüfung der Mieter:innen.

Auf unserem Blog finden Sie hilfreiche Informationen über wichtige Versicherungen für Immobilienbesitzer:innen.

Wie wählt man die richtige Mietverlustversicherung?

Die Wahl der passenden Mietverlustversicherung ist entscheidend, um sicherzustellen, dass Sie als Vermieter:in optimal vor finanziellen Verlusten geschützt sind. Folgende Kriterien sollten Sie bei der Auswahl beachten:

• Deckungssumme: Stellen Sie sicher, dass die Deckungssumme hoch genug ist, um etwaige Mietausfälle zu decken. Die angegebene Summe sollte realistisch den tatsächlichen Mieteinnahmen entsprechen, die Sie verlieren könnten.
• Leistungen: Klären Sie, welche Ereignisse genau abgedeckt sind und achten Sie darauf, dass die Leistungen Ihren spezifischen Bedürfnissen entsprechen.
• Ausschlüsse: Machen Sie sich bewusst, welche Fälle nicht abgedeckt werden und überlegen Sie, ob zusätzlicher Schutz notwendig ist.

Welche Sonderregeln gibt es bei der Mietverlustversicherung?

Je nach Art der Immobilie und dem spezifischen Risikoprofil können Mietverlustversicherungen unterschiedliche Sonderregelungen enthalten. Dazu zählen:

• Art der Immobilie: Je nach Immobilientyp können unterschiedliche Bedingungen festgelegt werden. So können für Gewerbeimmobilien beispielsweise höhere Prämien aufgrund des potenziell höheren Risikos anfallen.
• Lage: Liegen Ihre Immobilien in einem Risikogebiet für Naturkatastrophen, können spezielle Zusätze benötigt werden oder höhere Selbstbeteiligungen auf Sie zukommen.
• Alter: Für ältere Immobilien fallen möglicherweise strengere Regelungen an, insbesondere wenn es um die Deckung von Schäden geht, die auf altersbedingte Probleme zurückzuführen sind.

Auswirkungen auf den Versicherungsschutz:

• Einschränkung der Deckung: Einige Regelungen können den Umfang der Deckung einschränken, etwa durch Ausschluss von Schäden, die durch spezifische Risiken entstehen, die nicht explizit in der Police abgedeckt sind.
• Kostenerhöhung: Zusätzliche Deckungen erhöhen die Prämien.
• Selbstbeteiligung: Für Immobilien in Hochrisikogebieten sowie ältere Gebäude können höhere Selbstbeteiligungen notwendig werden.

Was sind die häufigsten Ursachen für Mietausfälle?

Durch Mietausfälle können Vermieter:innen erhebliche Belastungen erleiden. Um sich effektiv zu schützen, ist es wichtig, die häufigsten Ursachen zu verstehen und geeignete Vorkehrungen zu treffen.

• Mietnomaden: Diese Mieter:innen beziehen eine Immobilie, ohne die Absicht zu haben, Miete zu zahlen. Sie hinterlassen zudem oft erhebliche Schäden, was zu langwierigen und kostspieligen Räumungsverfahren führt. Laut einer Studie von TransUnion steigt die Zahl der Betrugsfälle stetig an. Besonders während der Pandemie berichteten 48 % der befragten Vermieter:innen von solchen Fällen, einige Vermieter:innen haben bis zu 100 Betrugsfälle erlebt.
• Erwerbslosigkeit: Wirtschaftliche Abschwünge oder berufliche Probleme können zur Folge haben, dass Mieter:innen ihre Miete nicht zahlen können.
• Krankheit und Tod: Solche unvorhergesehenen Ereignisse können ebenfalls zu ausfallender Miete führen. 
• Naturkatastrophen und Schäden am Eigentum: Eine Unbewohnbarkeit der Immobilie durch Hochwasser, Feuer oder ähnliche Ereignisse kann zu Mietausfällen führen, da die Immobilie repariert oder komplett wiederhergestellt werden muss.

Diese Faktoren bedeuten für Vermieter:innen einen finanziellen Druck, weshalb eine gute Vorsorge ratsam ist. Vermieter:innen sollten ihre Mieter:innen deshalb sorgfältig auswählen und einen angemessenen Versicherungsschutz aufweisen.

Schlussfolgerung: Wie kann eine Mietverlustversicherung langfristige finanzielle Sicherheit bieten?

Eine Mietverlustversicherung ist für Vermieter:innen eine wertvolle Absicherung gegen unvorhergesehene Mietausfälle. Sei es durch wirtschaftliche Probleme seitens der Mieter:innen, Naturkatastrophen oder andere unvorhergesehene Ereignisse.

Dies macht sie zu einem essenziellen Instrument für die finanzielle Planung und Sicherheit von Vermieter:innen. Sie bietet nicht nur Schutz vor kurzfristigen Verlusten, sondern auch langfristige Sicherheit und Stabilität.

Mit der Hilfe einer Immobilienverwaltungssoftware wie Fairwalter können Vermieter:innen ihre Immobilien effizient verwalten und haben gleichzeitig Zugriff auf wertvolle Tools und Ressourcen, um ihnen zu helfen, ihre Immobilieninvestitionen optimal zu sichern und zu verwalten. 

FAQs zur Mietverlustversicherung

Was ist der Unterschied zwischen einer Mietausfall- und einer Mietverlustversicherung?

Eine Mietausfallversicherung deckt die Mieteinnahmen ab, die aufgrund von Ereignissen wie Naturkatastrophen oder anderen unvorhergesehenen Umständen ausfallen. Eine Mietverlustversicherung hingegen bietet einen umfassenderen Schutz, einschliesslich des Ausfalls der Mieteinnahmen durch Mietnomaden oder Zahlungsunfähigkeit der Mieter.

Kann ich die Kosten für die Mietverlustversicherung steuerlich absetzen?

Ja, in vielen Ländern können die Prämien für eine Mietverlustversicherung als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich abgesetzt werden. Es ist jedoch ratsam, dies mit einem Steuerberater zu besprechen, um die genauen Regelungen zu klären.

Kann ich eine Mietverlustversicherung auch nachträglich abschliessen, wenn der Mieter bereits ausgefallen ist?

Normalerweise kann eine Mietverlustversicherung nicht nachträglich abgeschlossen werden, um einen bereits eingetretenen Mietausfall abzudecken. Es ist wichtig, die Versicherung frühzeitig abzuschliessen, um sich gegen zukünftige Risiken zu schützen.