Schäden am Mietobjekt – Wer haftet?

Endlich startet der neue Lebensabschnitt im Wunsch-Mietobjekt. Doch was, wenn es zu Schäden am Objekt kommt? An wen wenden sich Mieter:innen und in welchen Fällen sind diese für die Problemlösung selbst zuständig?

Welche Schäden am Mietobjekt tragen Mieter:innen und Vermieter:innen? Der oder die Mieter:in haftet in der Regel für Schäden, die durch unsachgemässen Gebrauch, Vernachlässigung oder vorsätzliches Verhalten verursacht wurden, sowie für den sogenannten "kleinen Unterhalt", das heisst kleinere Reparaturen und Wartungsarbeiten. Der oder die Vermieter:in hingegen ist für Schäden verantwortlich, die auf normale Abnutzung, Alterung oder höhere Gewalt zurückzuführen sind.

Im Folgenden finden Sie heraus, für welche Schäden Mieter:innen haften und welche Probleme Vermieter:innen zulasten kommen. Ausserdem klären wir auf, inwieweit eine Haftpflichtversicherung unterstützt.

Für welche Schäden am Mietobjekt muss der oder die Vermieter:in aufkommen?

Im Allgemeinen sind Schäden, die durch normale Abnutzung und Alterung der Immobilie entstehen, die Verantwortung des Vermieters beziehungsweise der Vermieterin. Es ist wichtig zu beachten, dass der Begriff "normale Abnutzung" Raum für Interpretation lässt und daher von Fall zu Fall unterschiedlich sein kann. Einige Beispiele könnten beinhalten:

1. Verschlechterung durch Alterung: Dies bezieht sich auf Schäden, die aufgrund des Alters und der normalen Nutzung der Immobilie entstehen. Zum Beispiel, Farbe oder Tapete, die im Laufe der Zeit verblasst oder abblättert, normale Abnutzung von Teppichen und Böden, oder allgemeine Verschlechterung von Fenstern und Türen.
2. Strukturelle Schäden: Dies umfasst grössere Schäden, die die Struktur des Gebäudes betreffen, wie zum Beispiel Schäden an tragenden Wänden, am Dach oder an der Fassade. Solche Schäden gehen normalerweise über den Rahmen der normalen Abnutzung hinaus und fallen daher in die Verantwortung des Vermieters.
3. Wartungsbedingte Schäden: Wartungsarbeiten, die nicht ordnungsgemäss durchgeführt wurden und zu Schäden führen, fallen in der Regel in die Verantwortung des Vermieters beziehungsweise der Vermieterin. Dies kann beispielsweise bei Problemen mit der Heizungsanlage, der Elektrik oder der Wasserleitung der Fall sein.
4. Grossereignisse: Schäden, die durch Ereignisse wie Naturkatastrophen (z.B. Überschwemmungen, Erdbeben, Lawinen) oder durch äussere Einflüsse, wie beispielsweise Vandalismus, verursacht werden, fallen in der Regel in die Verantwortung des Vermieters. Hier ist allerdings die Versicherungssituation zu prüfen.

Es ist wichtig, dass Vermieter:in und Mieter:in von Beginn an klar kommunizieren, was als "normale Abnutzung" betrachtet wird und welche Art von Schäden von wem zu beheben sind. In vielen Fällen kann eine Vermieter-Versicherung helfen, die Kosten für die Reparatur von Schäden zu decken, die in die Verantwortung des Vermieters fallen.

Für welche Schäden am Mietobjekt muss der oder die Mieter:in aufkommen?

Die Mieter:innen tragen die Verantwortung für Schäden, die durch unsachgemässe Nutzung, Vernachlässigung oder vorsätzliches Handeln verursacht werden. Es ist deren Pflicht, die Immobilie in dem Zustand zu erhalten, in dem sie ursprünglich in Empfang genommen wurde, abgesehen von normaler Abnutzung. Hier sind einige Beispiele:

1. Unsachgemässe Nutzung: Wenn ein:e Mieter:in die Immobilie auf eine Weise nutzt, die über den normalen Gebrauch hinausgeht und Schäden verursacht, ist er oder sie dafür verantwortlich. Beispiele hierfür könnten sein: das Verursachen von Brandflecken auf Teppichen durch unsachgemäßen Umgang mit Feuer oder Zigaretten, das Verursachen von Wasserschäden durch Überflutung der Badewanne oder das Verstopfen der Toilette durch unsachgemässe Nutzung.
2. Vernachlässigung: Wenn ein:e Mieter:in die Immobilie vernachlässigt und dadurch Schäden entstehen, ist er oder sie dafür verantwortlich. Beispiele hierfür könnten sein: das Ignorieren von Lecks, die zu Wasserschäden führen, oder das Nicht-Berichten von Schädlingsbefall, der zu umfangreichen Schäden führen kann.
3. Vorsätzliches Handeln: Wenn ein:e Mieter:in absichtlich Schäden an der Immobilie verursacht, ist er oder sie dafür verantwortlich. Dies kann beinhalten: das Zerbrechen von Fenstern, das Zerstören von Türen oder Wänden, oder das absichtliche Verursachen von Schäden durch Tiere.
4. Schäden durch Gäste des Mieters: Schäden, die durch Gäste oder andere Personen verursacht werden, die vom Mieter oder von der Mieterin eingeladen wurden, fallen auch in die Verantwortung des Mieters.

Es ist wichtig zu beachten, dass es in der Verantwortung des Mieters beziehungsweise der Mieterin liegt, Schäden, die während der Mietzeit entstehen, unverzüglich dem oder der Vermieter:in zu melden. Ausserdem ist es ratsam für Mieter:innen, eine Haftpflichtversicherung abzuschliessen, um sich gegen mögliche Schadensforderungen zu schützen. In einigen Fällen kann auch eine Mietkaution dazu dienen, die Kosten für von Mieter:innen verursachten Schäden zu decken.

Normale und übermässige Abnutzung – wo liegt der Unterschied?

Die Unterscheidung zwischen normaler und übermässiger Abnutzung kann oft schwierig sein, da sie von verschiedenen Faktoren abhängt, einschliesslich der Art des Vermögenswerts, seiner ursprünglichen Qualität, dem Alter zum Zeitpunkt des Mietbeginns und der Dauer der Mietzeit.

Normale Abnutzung

Normale Abnutzung bezieht sich auf den natürlichen und unvermeidlichen Verschleiss, der durch den üblichen und angemessenen Gebrauch einer Immobilie im Laufe der Zeit auftritt. Einige Beispiele dafür könnten beinhalten:

• Farbe oder Tapete, die mit der Zeit verblasst oder abblättert.
• Natürliche Veränderungen im Holzboden aufgrund von Temperaturschwankungen oder Luftfeuchtigkeit.
• Verschleiss von Teppichen in stark frequentierten Bereichen.
• Kleinere Kratzer oder Abnutzungen an Küchengeräten.

Übermässige Abnutzung

Übermässige Abnutzung hingegen bezieht sich auf Schäden, die auf Nachlässigkeit, Missbrauch oder vorsätzliches Handeln des Mieters oder der Mieterin zurückzuführen sind. Einige Beispiele könnten beinhalten:

• Grosse Löcher in Wänden oder Türen.
• Gebrochene Fenster oder beschädigte Vorrichtungen.
• Starke Brandflecken auf Teppichen oder Böden.
• Grosse oder tiefe Kratzer auf Holzböden oder in Küchenarbeitsplatten.

In der Praxis kann die Unterscheidung zwischen normaler und übermässiger Abnutzung subjektiv sein und zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen führen. Daher ist es entscheidend, dass beide Parteien vor Beginn der Mietzeit klare Vereinbarungen treffen und bei Mietbeginn ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellen. Dieses Protokoll sollte den Zustand der Immobilie dokumentieren und wird als Referenz für eventuell auftretende Schäden während der Mietzeit verwendet.

Wie wird der Zeitwert berechnet, für den der oder die Mieter:in haftet?

Die Bestimmung des Zeitwerts eines Gegenstands oder einer Einrichtung, für die der Mieter oder die Mieterin haften könnte, kann komplex sein und hängt von mehreren Faktoren ab. In der Regel basiert der Zeitwert auf dem ursprünglichen Wert des Gegenstands und wird unter Berücksichtigung von Alter und normaler Abnutzung berechnet.
Hier sind die allgemeinen Schritte, die zur Berechnung des Zeitwerts befolgt werden können:

1. Bestimmung des ursprünglichen Werts: Zunächst muss der ursprüngliche Kaufpreis des betroffenen Gegenstands ermittelt werden. Dieser Wert repräsentiert den Preis des Gegenstands, als er neu war.
2. Berücksichtigung der Nutzungsdauer: Anschliessend muss die durchschnittliche Nutzungsdauer des Gegenstands bestimmt werden. Verschiedene Gegenstände haben unterschiedliche durchschnittliche Lebenserwartungen. Zum Beispiel kann erwartet werden, dass eine Küchenarmatur länger hält als ein Teppich.
3. Berechnung des jährlichen Abschreibungswerts: Der ursprüngliche Wert wird durch die erwartete Nutzungsdauer geteilt. Dies gibt den Betrag an, um den der Gegenstand jedes Jahr an Wert verliert.
4. Bestimmung des aktuellen Zeitwerts: Schliesslich wird der jährliche Abschreibungswert mit der Anzahl der Jahre multipliziert, die seit dem Kauf des Gegenstands vergangen sind. Dieser Betrag wird dann vom ursprünglichen Wert abgezogen, um den aktuellen Zeitwert zu erhalten.

Es ist wichtig zu beachten, dass dieser Ansatz lediglich eine allgemeine Methode zur Bestimmung des Zeitwerts darstellt. In einigen Fällen können besondere Umstände berücksichtigt werden. Zudem kann die Berechnung des Zeitwerts rechtlich komplex sein, und es kann ratsam sein, bei Bedarf professionellen Rat einzuholen. Der Mieterverband der Schweiz stellt ausserdem eine Online-Lebensdauertabelle zur Verfügung, in welcher die durchschnittliche Lebensdauer der meisten gebräuchlichen Gegenstände abgerufen werden kann.

Was versteht man unter dem kleinen Unterhalt?

"Kleiner Unterhalt" ist ein Begriff, der in der Schweiz im Mietrecht verwendet wird und sich auf kleine Reparaturen und Wartungsarbeiten bezieht, die während der Mietdauer anfallen und in der Regel vom Mieter oder von der Mieterin durchgeführt oder bezahlt werden müssen. Der Begriff wird verwendet, um diese kleineren Arbeiten von grösseren Reparaturen oder Renovierungsarbeiten zu unterscheiden, die normalerweise in die Verantwortung des Vermietenden fallen.

Gemäss dem Obligationenrecht (Art. 259a OR) sind Mieter:innen verpflichtet, "kleine Reparaturen" durchzuführen, das heisst Reparaturen, die durch den gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache anfallen und deren Kosten in keinem Missverhältnis zum Mietzins stehen. Solche Reparaturen können beinhalten:

• Das Auswechseln von Glühbirnen oder Sicherungen.
• Das Entfernen von Verstopfungen in Abflüssen.
• Das Ersetzen von kaputten Schaltern oder Türgriffen.
• Die Wartung und ggf. der Ersatz von Kleininventar wie Jalousien oder Vorhängen.
• Die Reinigung von Teppichen und Böden.

In der Schweiz werden Reparaturen in einem Umfang bis zu CHF 150 oder selbst ausgeführte Reparaturen, für die keine Fachkenntnisse erforderlich sind, oftmals als kleiner Unterhalt bewertet.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Verpflichtungen des Mietenden in Bezug auf den kleinen Unterhalt in der Regel im Mietvertrag festgelegt sind. Daher sollten sowohl Mieter:in als auch Vermieter:in den Mietvertrag sorgfältig prüfen, um sicherzustellen, dass sie ihre jeweiligen Verantwortungen verstehen.

Für welche Schäden haftet die Haftpflichtversicherung des Mieters oder der Mieterin?

Die Haftpflichtversicherung ist eine Versicherungspolice, die Personen gegen finanzielle Verluste schützt, die durch ihre eigene Fahrlässigkeit verursacht wurden und für die sie haftbar gemacht werden könnten. Diese Versicherung deckt normalerweise die finanzielle Verantwortung für Verletzungen von Personen und Schäden an Eigentum, die nicht dem Versicherungsnehmer gehören.

Im Kontext der Miete einer Immobilie kann die Haftpflichtversicherung eines Mieters oder einer Mieterin die folgenden Arten von Schäden abdecken:

1. Persönliche Verletzungen: Wenn sich ein:e Besucher:in in der gemieteten Immobilie verletzt und der oder die Mieter:in für diese Verletzung verantwortlich gemacht wird, kann die Haftpflichtversicherung die damit verbundenen Kosten abdecken. Dies kann medizinische Kosten, Schmerzensgeld oder Verluste durch Arbeitsausfall umfassen.
2. Sachschäden: Wenn der oder die Mieter:in versehentlich Schäden an der Immobilie des Vermieters beziehungsweise der Vermieterin verursacht, kann die Haftpflichtversicherung dafür aufkommen. Dies könnte zum Beispiel Schäden an Wänden, Fussböden oder Einbauten umfassen, die über normale Abnutzung hinausgehen.
3. Schäden an Eigentum Dritter: Wenn der oder die Mieter:in Schäden an Eigentum Dritter verursacht, zum Beispiel wenn ein Wasserschaden in der gemieteten Wohnung auch das Eigentum eines Nachbarn oder einer Nachbarin beschädigt, kann die Haftpflichtversicherung diese Kosten ebenfalls abdecken.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Deckungsdetails von der spezifischen Haftpflichtversicherungspolice abhängen. Daher sollte der oder die Mieter:in die Police sorgfältig lesen und sicherstellen, dass er oder sie versteht, was abgedeckt ist und was nicht. Gegebenenfalls kann es hilfreich sein, einen Versicherungsberater zu konsultieren.

Was tun bei Uneinigkeiten bezüglich Schäden und Haftung?

Uneinigkeiten zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen können aus vielen Gründen auftreten, oft im Zusammenhang mit Themen wie Mietzins, Nebenkosten, Kündigung, Rückgabe der Wohnung und insbesondere mit der Frage, wer für welche Schäden verantwortlich ist. Es ist immer besser, solche Konflikte durch Kommunikation und Verhandlungen zu lösen, aber wenn das nicht möglich ist, gibt es formelle Schritte, die Sie befolgen können:

1. Direkte Kommunikation: Der erste Schritt sollte immer sein, das Problem direkt und offen anzusprechen. Eine klare und ruhige Diskussion kann oft dazu beitragen, Missverständnisse zu klären und eine Lösung zu finden.
2. Schriftliche Mitteilung: Wenn das Problem durch eine direkte Kommunikation nicht gelöst werden kann, ist es oft hilfreich, Ihre Bedenken schriftlich zu äussern. Dadurch wird das Problem offiziell dokumentiert und kann in späteren Gesprächen oder Verhandlungen als Referenz verwendet werden.
3. Schlichtungsstelle: Wenn die Uneinigkeit weiterhin besteht, können Sie sich an eine Schlichtungsstelle wenden. In der Schweiz gibt es in jedem Kanton eine Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten. Der Schlichtungsversuch ist in den meisten Fällen obligatorisch, bevor eine Klage bei einem Gericht eingereicht werden kann.
4. Rechtliche Beratung: Wenn das Problem auch nach dem Gang zur Schlichtungsstelle nicht gelöst werden kann, können Sie in Erwägung ziehen, einen Anwalt zu konsultieren. Ein Anwalt kann Sie über Ihre Rechte und Optionen informieren und Sie vor Gericht vertreten, falls dies notwendig wird.

Es ist auch erwähnenswert, dass es in der Schweiz verschiedene Mieter- und Vermieterverbände gibt, die Unterstützung und Beratung bei Mietkonflikten anbieten können. Es kann hilfreich sein, sich an einen solchen Verband zu wenden, wenn Sie Unterstützung benötigen.

Fazit

Die Frage der Haftung für Schäden in einer Mietwohnung kann oft komplex sein und hängt von vielen Faktoren ab. Im Allgemeinen ist der oder die Vermieter:in für Schäden verantwortlich, die aus Alter, Abnutzung oder höherer Gewalt resultieren. Der oder die Mieter:in hingegen trägt die Verantwortung für Schäden, die durch unsachgemässen Gebrauch, Vernachlässigung oder vorsätzliches Handeln verursacht wurden.

In Bezug auf die finanzielle Haftung wird der Zeitwert des beschädigten Gegenstands zur Berechnung der Kosten herangezogen. Die Haftpflichtversicherung kann den Mieter oder die Mieterin vor den finanziellen Folgen von Schadensersatzansprüchen schützen.

Grundsätzlich sollten sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen den Mietvertrag sorgfältig durchlesen und sicherstellen, dass sie ihre Rechte und Pflichten verstehen. Eine klare Kommunikation und das Verständnis der jeweiligen Verantwortlichkeiten können dazu beitragen, Konflikte zu vermeiden und eine positive Mietbeziehung zu gewährleisten. Damit im Mietvertrag alle wichtigen Regelungen festgehalten sind und bezüglich des Mietverhältnisses keine relevanten Details vergessen werden, können Sie die Vorlagen für Mietverträge in der Immobiliensoftware von Fairwalter nutzen.