Liegenschaftsverwaltung: Was kostet die Verwaltung von Immobilien in der Schweiz?

In der Schweiz spielt die Liegenschaftsverwaltung eine wichtige Rolle, um den langfristigen Wert und die Funktionalität von Immobilien zu sichern. Eine professionell geführte Verwaltung sorgt nicht nur für einen reibungslosen Ablauf von Mietverhältnissen, sondern hilft auch dabei, rechtliche Anforderungen zu erfüllen und die Finanzen im Blick zu behalten. Hierbei ist etwa ein detaillierter Überblick über anfallende Kosten unerlässlich, damit Eigentümer:innen besser planen und potenzielle Einsparungen identifizieren können.

Welche Kosten entstehen bei der Liegenschaftsverwaltung? Bei der Liegenschaftsverwaltung entstehen hauptsächlich laufende Kosten wie Verwaltungsgebühren für Buchhaltung und Mietmanagement, Instandhaltungskosten für Reparaturen sowie Versicherungs- und Steuerabgaben. Zu den Verwaltungskosten zählen etwa 3 bis 5 % der Jahresmieteinnahmen, während Instandhaltungsmassnahmen und Reparaturen je nach Umfang variieren können. Ein Wartungsplan hilft, Kosten langfristig zu optimieren.

In diesem Blogpost zeigen wir die wichtigsten Kostenfaktoren bei der Verwaltung einer Liegenschaft auf. Dazu zählen etwa die laufenden Verwaltungskosten, Ausgaben für Instandhaltung und Reparatur, aber auch einmalige Gebühren wie für Makler:innen oder Rechtsberatung.

Welche laufenden Kosten fallen bei der Liegenschaftsverwaltung an?

Die Verwaltung einer Liegenschaft bringt verschiedene laufende Kosten mit sich, die von Immobilieneigentümer:innen bedacht werden sollten. Diese Ausgaben sind notwendig, um den ordnungsgemässen Betrieb sowie die Pflege einer Immobilie sicherzustellen. Ein transparenter Überblick über diese Kosten kann helfen, finanzielle Belastungen besser zu planen und gleichzeitig den Werterhalt einer Immobilie langfristig zu gewährleisten.

Was sind die typischen Verwaltungskosten?

Unter Verwaltungskosten versteht man die regelmässigen Ausgaben, die durch die administrative und technische Verwaltung einer Liegenschaft entstehen. Typische Posten umfassen:

• Buchhaltung: Hierzu gehören die Erstellung von Jahresabschlüssen, Betriebskostenabrechnungen sowie die Verwaltung von Mietzahlungen.
• Vertragsmanagement: die Verwaltung und Anpassung von Mietverträgen sowie die Pflege von Dienstleistungsverträgen.
• Betreuung von Mieter:innen: Bearbeitung von Anfragen, Mietanpassungen und Verwaltung von Kündigungen.

Die Kosten für diese Posten können stark variieren. Durchschnittlich belaufen sich die Kosten für eine kleinere Liegenschaft in der Schweiz auf etwa 3.000 bis 5.000 CHF pro Jahr. Grössere oder komplexere Immobilien mit umfangreicherem Verwaltungsbedarf können jedoch bis zu 10.000 CHF oder mehr pro Jahr erfordern.

Um die Verwaltungskosten einer Liegenschaft genauer zu beleuchten, ist es hilfreich, die drei häufigsten Abrechnungsmodelle zu erläutern: Pauschal, Brutto Soll und Netto.

• Pauschalhonorar: Hierbei handelt es sich um einen festen Betrag, der unabhängig von den tatsächlichen Mieterlösen vereinbart wird. Dieser Ansatz eignet sich besonders für Eigentümer:innen, die eine transparente und konstante Kostenplanung bevorzugen.
• Brutto-Soll-Honorar: Bei dieser Methode wird das Honorar auf Basis der gesamten Soll-Mietzinse berechnet, also unabhängig davon, ob die Miete vollständig eingenommen wird. Diese Abrechnungsart wird oft verwendet, wenn mit stabilen Einnahmen gerechnet wird und Eigentümer:innen eine konstante Verwaltungskostenplanung bevorzugen.
• Netto-Honorar: Diese Variante berechnet sich anhand der tatsächlichen Mieteinnahmen. Der oder die Verwalter:in erhält also nur auf Basis der tatsächlich eingegangenen Mieten ein Honorar, was die Interessen zwischen Verwaltung und Eigentümer:innen stärker angleichen kann, insbesondere bei Liegenschaften mit schwankenden Einnahmen.

Welche Kosten entstehen durch Instandhaltung und Reparaturen?

Zur Instandhaltung und Reparatur einer Liegenschaft gehören sämtliche Massnahmen, die zum Ziel haben, die Immobilie in gutem Zustand zu halten. Dazu zählen regelmässige Wartungsarbeiten wie Heizungs- und Sanitärinspektionen, Dachreparaturen, Fassadenpflege sowie die Instandsetzung von technischen Anlagen. Ebenso gehören die Erneuerung von Bodenbelägen, Malerarbeiten und kleinere Reparaturen wie das Austauschen von Türschlössern dazu.

Die Kosten für diese Arbeiten müssen individuell betrachtet werden und können daher sehr unterschiedlich sein. So kann die Wartung einer Heizungsanlage zwischen 200 und 500 CHF liegen, Dachreparaturen zwischen 2.000 und 10.000 CHF oder Sanitärreparaturen je nach Art und Umfang 150 CHF pro Stunde. 

Hier kann ein Wartungsplan helfen, unvorhergesehene Kosten zu reduzieren, da dieser regelmässige Inspektionen und Instandhaltungsmassnahmen organisiert. Dieser Ansatz minimiert das Risiko grösserer, teurerer Reparaturen und verlängert die Lebensdauer der Immobilie.

Was sind die Kosten für Versicherungen und Steuern?

Zur Verwaltung einer Immobilie gehören auch Versicherungen und die Berücksichtigung steuerliche Aspekte. Die Versicherungen für Liegenschaften in der Schweiz umfassen verschiedene Policen, darunter die Gebäudeversicherung, die Elementarschadenversicherung sowie die Haftpflichtversicherung. Je nach Kanton sind diese obligatorisch und kosten durchschnittlich:

• Gebäudeversicherung: 1.000 bis 3.000 CHF, je nach Wert der Immobilie und Region
• Haftpflichtversicherung: ca. 300 bis 700 CHF pro Jahr
• Elementarschadenversicherung: bei 300 bis 1.500 CHF, abhängig vom Standort und Gefahrenpotenzial.

Weitere Informationen zu wichtigen Versicherungen für Immobilienbesitzer:innen finden Sie auf unserem Blog.

Hinsichtlich der Steuern gilt es je nach Nutzung der Immobilie verschiedene steuerliche Pflichten zu erfüllen. Darunter fallen die Vermögenssteuer auf den Steuerwert der Liegenschaft und die Einkommenssteuer auf Einkünfte aus Liegenschaften wie Mieteinnahmen. Der Steuerwert einer Liegenschaft wird durch kantonale Regelungen bestimmt und kann je nach Lage und Nutzung variieren.

Welche einmaligen Kosten können bei der Liegenschaftsverwaltung anfallen?

Neben den laufenden Kosten entstehen zusätzlich einmalige Kosten, etwa beim Erwerb, der Finanzierung oder Renovierung von Liegenschaften. Besonders zu bedenken sind die Kosten beim Kauf einer Immobilie sowie bei umfangreichen Renovationen oder der Vermittlung durch Makler:innen.

Was sind die Kosten für den Kauf und die Finanzierung einer Immobilie?

In der Schweiz fallen beim Kauf einer Immobilie eine Reihe von einmaligen Kosten an, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen. Dazu zählen:

• Notarkosten: Diese Gebühren entstehen bei der Beglaubigung des Kaufvertrags und variieren je nach Kanton zwischen 0,1 % und 0,5 % des Kaufpreises.
• Grundbuchgebühren: Für die Eintragung der Liegenschaft ins Grundbuch fallen Gebühren an, die sich in der Regel zwischen 0,1 % und 1 % des Kaufpreises bewegen.
• Grunderwerbssteuer: In vielen Kantonen wird eine Grunderwerbssteuer erhoben, die zwischen 1 % und 3 % des Kaufpreises liegen kann.

Zusätzlich zu den Kaufnebenkosten kommen für zukünftige Eigentümer:innen verschiedene Finanzierungskosten hinzu:

• Hypothekenzinsen: Die Zinsen für ein Hypothekendarlehen sind eine der grössten fortlaufenden Belastungen. Je nach Zinssatz und Belehnungshöhe können diese Kosten stark variieren. Beispielsweise liegen die Hypothekenzinsen derzeit bei rund 1 % bis 2 % pro Jahr.
• Finanzierungsgebühren: Banken und Kreditinstitute erheben oft Gebühren für die Bearbeitung von Hypotheken, die zwischen 0,5 % und 1 % des Darlehensbetrags liegen können.

Beispiele für typische Kaufnebenkosten in der Schweiz:

• Notarkosten: 5.000 bis 10.000 CHF
• Grundbuchgebühren: 1.000 bis 10.000 CHF
• Grunderwerbssteuer: 10.000 bis 30.000 CHF

Welche Kosten entstehen bei der Renovation oder dem Umbau einer Immobilie?

Unter Renovation werden Massnahmen verstanden, die darauf abzielen, den bestehenden Zustand einer Immobilie instand zu halten oder sogar zu verbessern. Hingegen umfassen Umbauten oft grössere bauliche Veränderungen, die die Struktur oder Funktion einer Immobilie betreffen, wie z.B. die Aufstockung eines Gebäudes oder die Umgestaltung von Räumen.

Die Kosten für Renovationen und Umbauten können je nach Umfang des Projekts erheblich variieren:

• Kleinere Renovationen wie das Streichen von Wänden oder das Austauschen von Bodenbelägen liegen im Bereich von 200 bis 500 CHF pro Quadratmeter.
• Badsanierungen kosten in der Regel zwischen 15.000 und 30.000 CHF je nach Ausstattung.
• Komplette Umbauten wie die Modernisierung einer Küche können zwischen 20.000 und 50.000 CHF kosten.

Tipps zur Kostenschätzung und Budgetplanung:

• Detaillierte Planung: Erstellen Sie eine umfassende Liste aller geplanten Massnahmen und lassen Sie diese von Fachleuten bewerten.
• Puffer einplanen: Es empfiehlt sich, einen finanziellen Puffer von etwa 10–20 % des Gesamtbudgets für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen.
• Angebote einholen: Holen Sie immer mehrere Angebote ein, um Preisunterschiede zu vergleichen und die Kosten besser abschätzen zu können.

Was sind die Kosten für Makler und Rechtsberatung?

Eine weitere wichtige Rolle bei Kauf, Verkauf sowie Vermietung von Liegenschaften spielen Makler:innen und Rechtsanwälte bzw. Rechtsanwältinnen. Hierbei können folgende Kosten entstehen:

• Kosten für Makler:innen: Die typischen Provisionen für Makler:innen in der Schweiz liegen zwischen 1 % und 3 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie im Wert von 1 Million CHF belaufen sich die Gebühren somit auf 10.000 bis 30.000 CHF.
• Makler:innen übernehmen die Vermarktung, die Vertragsverhandlungen und die Organisation von Besichtigungen.
• Rechtsberatung: Rechtsanwälte bzw. Rechtsanwältinnen sind oft bei Vertragsprüfungen und rechtlichen Streitigkeiten erforderlich. Die Kosten für rechtliche Beratung hängen vom Umfang der Leistungen ab, beginnen aber typischerweise bei 250 bis 400 CHF pro Stunde. Bei umfangreicheren Verträgen oder Streitfällen können die Kosten jedoch deutlich höher ausfallen.

Wie können Eigentümer bei der Liegenschaftsverwaltung Kosten sparen?

Effektives Kostenmanagement bei der Liegenschaftsverwaltung kann für Eigentümer:innen erhebliche Einsparungen bringen. Hierbei geht es darum, unnötige Ausgaben zu reduzieren, die Effizienz zu steigern und die langfristige Wirtschaftlichkeit der Immobilie zu sichern.

Welche Rolle spielt die effiziente Verwaltung bei der Kostensenkung?

Unter die effiziente Verwaltung fällt das strategische Management aller Aspekte einer Liegenschaft, um die Kosten zu optimieren, den Ressourcenverbrauch zu senken und den reibungslosen Betrieb zu gewährleisten. Eine Schlüsselrolle hierbei spielt die Automatisierung von Prozessen und der Einsatz moderner Technologien.

So können Eigentümer:innen mit Nutzung der Fairwalter Immobiliensoftware ihre Liegenschaften effizient verwalten und dabei erhebliche Einsparungen erzielen. Fairwalter optimiert die Verwaltung durch Automatisierung und Digitalisierung wichtiger Prozesse, was nicht nur den Verwaltungsaufwand reduziert, sondern auch eine höhere Transparenz und Fehlerreduktion ermöglicht.

• Automatisierte Nebenkostenabrechnungen: Fairwalter erleichtert die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen durch Automatisierung, das spart Zeit und reduziert die Fehleranfälligkeit.
• Digitale Zahlungsabgleiche: Das Abgleichen von Miet- und Lieferant:innenrechnungen wird durch die Anbindung an E-Banking-Systeme automatisiert, was den Verwaltungsaufwand für manuelle Abgleiche minimiert.
• Zentrale Dokumentenverwaltung: Fairwalter ermöglicht eine zentrale Verwaltung von Verträgen und Dokumenten, die jederzeit für alle Beteiligten zugänglich sind. So wird Papierkram minimiert und die Verwaltung effizienter gestaltet.
• Automatisiertes Mahnwesen: Mietzahlungen können automatisch überwacht und bei Zahlungsverzug Mahnungen versendet werden, was den Aufwand für manuelle Überprüfungen deutlich reduziert.

Dank der umfassenden Funktionen von Fairwalter lassen sich nicht nur die Verwaltungskosten senken, sondern auch die Effizienz steigern, was langfristig zur Werterhöhung der Liegenschaft beiträgt. Auf unserem Blog finden Sie weitere Informationen rund um die Liegenschaftsverwaltung, wie etwa eine Definition zu Liegenschaften oder Grundwissen für Immobilienbesitzer:innen.

Wie können Eigentümer durch regelmässige Instandhaltung Kosten sparen?

Regelmässige Instandhaltungsmassnahmen sorgen dafür, langfristige Kosteneinsparungen zu erzielen und den Wert einer Liegenschaft zu erhalten. Durch präventive Massnahmen lassen sich teure Reparaturen vermeiden, da kleinere Probleme frühzeitig erkannt und behoben werden können, bevor grössere Schäden entstehen.

Vorteile regelmässiger Instandhaltungsarbeiten

• Vermeidung teurer Schäden: Regelmässige Inspektionen und kleinere Reparaturen verhindern grössere, teurere Schäden. Beispielsweise kann das rechtzeitige Beheben eines kleinen Dachlecks verhindern, dass das Wasser langfristig die Gebäudestruktur beschädigt.
• Längere Lebensdauer der Immobilie: Regelmässige Wartung und Pflege erhöhen die Lebensdauer von Gebäudeteilen und Anlagen, wie Heizungen oder Aufzügen, und verringern deren Abnutzung.

Zu präventiven Massnahmen gehören etwa:

• Dachinspektionen: Regelmässige Kontrolle auf Schäden durch Wetter oder Abnutzung spart spätere umfassende Dachsanierungen.
• Heizungswartung: Durch regelmässige Wartungen der Heizungsanlage wird der Energieverbrauch optimiert und die Lebensdauer der Anlage verlängert.
• Überprüfung von Abdichtungen: Fenster- und Türdichtungen sollten regelmässig kontrolliert werden, um Energieverluste und Feuchtigkeitsschäden zu verhindern.

Ein strukturierter Wartungsplan stellt sicher, dass alle Massnahmen termingerecht und nach System durchgeführt werden. So können unerwartete, höhere Reparaturkosten vermieden werden, da man proaktiv handelt, statt auf auftretende Probleme zu reagieren.

Wie erstellt man einen Wartungsplan?

1. Erfassung aller Gebäudeteile und Anlagen: Zuerst sollten alle relevanten Bereiche der Immobilie erfasst werden, die regelmässige Wartung benötigen (z.B. Heizungsanlage, Dach, Fassade, Fenster).
2. Festlegung von Intervallen: Für jedes Bauteil oder jede Anlage werden Wartungsintervalle basierend auf Herstellervorgaben und Nutzungshäufigkeit festgelegt.
3. Dokumentation und Nachverfolgung: Alle Wartungsarbeiten sollten in einem digitalen Wartungsplan festgehalten und termingerecht überprüft werden.

Welche staatlichen Förderungen und Steuervergünstigungen gibt es?

Insbesondere für energetische Sanierungen und Modernisierungen gibt es verschiedene Förderprogramme, welche Massnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs, wie z.B. die Dämmung der Gebäudehülle oder die Installation von Photovoltaikanlagen unterstützen. Einige Kantone bieten zudem spezifische Förderprogramme zur Sanierung von Altbauten an, die auf die Verbesserung der Energieeffizienz und den Erhalt des Gebäudes abzielen.

Eigentümer:innen können zudem unter bestimmten Umständen Steuervergünstigungen in Anspruch nehmen, wie:

• Abzug von Instandhaltungskosten: Instandhaltungskosten, die dem Erhalt des Gebäudes dienen, können in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Dazu zählen zum Beispiel Ausgaben für kleinere Reparaturen oder Wartungsarbeiten.
• Förderung energieeffizienter Investitionen: Investitionen in energetische Verbesserungen, wie der Einbau neuer Heizungen oder Dämmungen, sind steuerlich absetzbar.

Tipps für die Beantragung von Förderungen

1. Frühzeitige Planung: Es ist wichtig, sich rechtzeitig über die verfügbaren Programme zu informieren und Anträge frühzeitig einzureichen.
2. Beratung in Anspruch nehmen: Viele Kantone bieten Beratungsstellen, die Eigentümer bei der Auswahl geeigneter Förderprogramme unterstützen. Auch Steuerberater können bei der Optimierung der Steuererklärung helfen.

Fazit: Wie lassen sich die Kosten der Liegenschaftsverwaltung optimal managen?

Die Kosten der Liegenschaftsverwaltung in der Schweiz sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu zählen die laufenden Verwaltungskosten, Ausgaben für Instandhaltung und Reparaturen, Versicherungen, Steuern und einmalige Kosten wie Maklergebühren und Rechtsberatung. Eine professionelle Verwaltung hilft Eigentümern und Eigentümerinnen dabei, diese Kosten transparent zu halten und effizient zu managen.

Der Schlüssel zur Kostenkontrolle liegt in einer effizienten Verwaltung. Regelmässige Instandhaltungsmassnahmen, der Einsatz moderner Verwaltungssoftware wie Fairwalter und das Nutzen von staatlichen Förderungen und Steuervergünstigungen können langfristig zur Senkung der Kosten beitragen.

Zukünftig werden digitale Tools und Automatisierung eine noch grössere Rolle spielen, um den Verwaltungsaufwand zu minimieren und die Transparenz zu erhöhen. Eigentümer:innen, die auf moderne Lösungen setzen, werden sich besser auf veränderte Rahmenbedingungen und steigende Kosten einstellen können.

FAQs

Welche Kosten sind steuerlich absetzbar?

Steuerlich absetzbar sind in der Regel Ausgaben, die zur Erhaltung des Werts der Liegenschaft beitragen, wie beispielsweise Renovationen, Reparaturen oder auch Ausgaben für Versicherungen. Investitionen, die den Wert der Immobilie steigern, können hingegen nicht sofort steuerlich geltend gemacht werden, sondern müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Wie oft sollten Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden?

Instandhaltungsmassnahmen sollten regelmässig durchgeführt werden, um grössere Schäden und hohe Reparaturkosten zu vermeiden. Typische Intervalle sind jährliche Inspektionen für kleinere Arbeiten, während grössere Massnahmen wie Dachreparaturen oder Fassadensanierungen alle 10 bis 20 Jahre fällig werden. Ein Wartungsplan hilft, diese Massnahmen effizient zu koordinieren.

Was sind die häufigsten Fehler bei der Kostenschätzung?

Ein häufiger Fehler bei der Kostenschätzung ist das Unterschätzen der laufenden Instandhaltungskosten. Viele Eigentümer:innen kalkulieren zu optimistisch, indem sie potenzielle Reparaturen oder unerwartete Schäden ausser Acht lassen. Ein weiterer Fehler ist die fehlende Berücksichtigung von Steuerabzügen und Förderungen, die die tatsächlichen Kosten senken könnten.