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Beispiele für zulässige Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung in der Schweiz

Jeder, der eine Wohnung oder ein Haus mietet, muss Nebenkosten in der Schweiz zahlen. Doch welche Nebenkosten dürfen Sie als Vermieter auf den Mieter umlegen?


Jeder, der eine Wohnung oder ein Haus zur Miete bewohnt, muss Nebenkosten zahlen. Der Vermieter darf jedoch nur die Kosten umlegen, die wiederkehrend sind und dem Vermieter durch das Eigentum entstehen. Welche Kosten im Einzelnen vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden dürfen, wird in der Betriebskostenverordnung geregelt.

Doch was gehört zum Beispiel in die Nebenkostenabrechnung in der Schweiz? In die Nebenkostenabrechnung in der Schweiz gehören zum Beispiel die Kosten für die Heizungsanlage und Warmwasser, Kosten für den Hauswart, das Schneeräumen, die Gartenpflege, Wasser und Abwasser, Allgemeinstrom im Treppenhaus und in der Waschküche.

Trotz der gesetzlichen Regelungen tauchen in manchen Betriebskostenabrechnungen immer wieder nicht zulässige Nebenkosten auf, also Posten, die nicht auf den Mieter übertragen werden dürfen.

Daher erklären wir Ihnen in diesem Artikel, welche Kosten der Vermieter umlegen darf und geben Beispiele dafür, welche Posten in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein dürfen.

Wo wird die Nebenkostenabrechnung in der Schweiz geregelt?

Im Allgemeinen handelt es sich bei den Nebenkosten um zusätzlich entstehende Kosten zur Miete.

Rechtlich gesehen sind Nebenkosten für ein Haus oder eine Wohnung, die nur als Wohnraum genutzt werden, Betriebskosten. Geregelt sind diese im Art. 257a OR. Neben den gesetzlichen Vorgaben enthält der Paragraf im Obligationenrecht auch genaue Beispiele für die Nebenkostenabrechnung in der Schweiz.

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Übrigens: Aus rechtlicher Sicht kann nur bei gewerblich genutzten Objekten von Nebenkosten gesprochen. Da sich dieser Begriff aber in allen Bereichen des Mietrechts durchgesetzt hat, werden mittlerweile auch Betriebskosten umgangssprachlich als Nebenkosten bezeichnet.

Grundsätzlich gilt: Der Mieter muss nur die Nebenkosten bezahlen, welche im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurden. Wurden darin keine Nebenkosten aufgeführt, so gehen Gesetz und Rechtsprechung davon aus, dass diese mit dem Mietzins vollständig bezahlt worden sind.

Wie werden Nebenkosten in der Schweiz abgerechnet?

Vermieter entscheiden selbst, wie sie die Nebenkosten abrechnen. Am gängigsten ist eine monatliche Verrechnung von Akontozahlungen mit den tatsächlich angefallenen Nebenkosten. Es bleibt den Vermietern aber auch frei, Pauschalbeträge zu erheben.

Am gängigsten ist jedoch die Verrechnung der Nebenkosten über Akontozahlungen. Hierbei überweisen die Mieter zusammen mit der monatlichen Miete einen bei der Unterzeichnung des Mietvertrages vereinbarten Betrag. Dabei ist es die Pflicht der Vermieter, den Betrag so hoch anzusetzen, dass alle erwartbaren Kosten damit abgedeckt sind. Für die Abrechnung der Akontozahlungen gibt es keine gesetzliche Vorgabe. Generell gilt jedoch, dass die Verrechnung der Nebenkosten einen maximal zwölfmonatigen Zeitraum umfassen muss. Ob die Nebenkostenabrechnung aber von Januar bis Dezember oder von Mai bis Ende April des nächsten Jahres geht, kann der Vermieter selbst entscheiden.

Es gibt in der Schweiz zudem auch die Möglichkeit, die Nebenkosten pauschal abzurechnen. Damit dies rechtlich verhebt, sollte der Abrechnungsbetrag alle drei Jahre aus dem Durchschnitt der entstandenen Heiz- und Nebenkosten der vergangenen Jahre errechnet. Damit entfällt aufseiten des Vermieters die Pflicht, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Mit der Zahlung der Pauschale gelten die Nebenkosten für den Mieter als vollständig abgegolten. Demnach kann der Vermieter, anders als bei der Akontovariante, keine Nachzahlungen fordern. Ebenso gibt es aber auch für den Mieter keine Möglichkeit, zu hoch angesetzte Beträge zurückzufordern.

Vermutet der Mieter jedoch eine zu hoch angesetzte Pauschale, kann er Rechnungseinsicht beim Vermieter verlangen.

Prinzipiell müssen alle Positionen, die später als Nebenkosten verrechnet werden, bei beiden Varianten im Mietvertrag aufgelistet sein. Dabei stellt sich zurecht oft die Frage, welche Kosten abgerechnet werden dürfen und welche der Vermieter nicht umlegen kann.

Beispiele für zulässige und unzulässige Posten in der Nebenkostenabrechnung

Grundsätzlich gilt für die Nebenkostenabrechnung in der Schweiz: Reparaturen und Unterhaltskosten sind keine Betriebskosten. Solche Kosten können von den Mietern zurückgewiesen werden. Das ist selbst dann der Fall, wenn diese Punkte beispielhaft im Mietvertrag genannt wurden.

Nachfolgend nun Beispiele der häufigsten Posten auf der Nebenkostenabrechnung – zulässige wie unzulässige.

Heizkosten

Die Heizkosten dürfen regulär abgerechnet werden. Dabei dürfen die Kosten für den Brennstoff, Öl, Gas oder andere Materialien, sowie der benötigte Betriebsstrom umgelegt werden. Auch der periodische Brennerservice, Tankrevision, oder die Kosten für die Kaminreinigung gehören dazu. Auch gehören zum Beispiel die Abfall- oder Schlackenbeseitigung oder die Versicherung für die Heizungsanlage zu zulässigen Punkten der Nebenkostenabrechnung in der Schweiz.

Unzulässige Heizkosten sind jedoch Reparaturen, Ersatzanschaffungen oder die Amortisation
der Heizungsanlage.

Warmwasser

Wichtig: Sind Heiz- und Warmwasserkosten nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt, sind diese im Nettomietzins enthalten. Die Kostenverteilung nach Fläche oder Kubikmeter ist in der Regel üblich. Ein Recht auf individuelle Zähler gibt es nicht. Periodisch anfallende Kosten wie der Boilerservice dürfen jedes Jahr anteilsmässig in Rechnung gestellt werden. Auf der Nebenkostenabrechnung der Schweiz dürfen beispielsweise folgende Warmwasserkosten enthalten sein:

  • Energiekosten für Aufheizen des Warmwassers
  • Wartung alle 3 bis 5 Jahre vom Boiler
  • Entkalkung von Boiler und Leitungen

Wasserkosten

Die Wassergebühren werden von den Gemeindewerken bestimmt. Die Verteilung nach
Fläche oder Kubikmeter ist üblich. Mieter haben dabei keinerlei Anspruch auf eine individuelle Berechnung. Zulässige Wasserkosten sind: 

  • Kosten für Wasserverbrauch zum Duschen, Kochen, etc.
  • Anschaffungskosten von Chemikalien zur Wasseraufbereitung und Entkalkung

Unzulässige Wasserkosten sind generell die anfallenden Grundgebühren, die unabhängig vom Verbrauch sind und an den Wert der Liegenschaft gekoppelt sind.

Abwasser

Zulässige Abwasserkosten sind die Verbrauchsgebühr für Abwasser. Gelegentlich finden sich auch Gebühren für die Kanalreinigungen oder die periodische Reinigung der
Fallstränge auf den Nebenkostenabrechnungen wieder. Die Umlagefähigkeit dieser Kosten ist aber umstritten. Unumstritten ist aber die Unzulässigkeit folgender Punkte auf der Nebenkostenabrechnung in der Schweiz:

  • Gebühr für Regenwasser (= Meteorabwasser)
  • Grundgebühren, die unabhängig vom Verbrauch entstehen und an den Wert der Liegenschaft gekoppelt sind.

Kehricht

Zulässige Kehrichtkosten für die Nebenkostenabrechnung sind zum Beispiel:

  • Jahresgebühr für Kehricht. Diese darf nicht mit der Sackgebühr bei Gemeinden verwechselt werden.
  • Die Kosten für die Grünabfuhr (umstritten).

Unzulässige Kehrichtkosten sind:
Kosten für organisierte Entsorgungen von Sperrmüll.

Hauswartkosten auf der Nebenkostenabrechnung in der Schweiz können zum Beispiel sein:

Bruttolohn (inklusive Sozialabgaben) der Hauswartin/des Hauswarts für Reinigungsarbeiten in und am Haus, Bedienung der Heizungsanlage, kleinere Reparaturen wie Wechseln von Glühlampen, Benzin für Rasenmäher, Lohn bei Krankheitsausfall/Unfall, Kosten für Krankentaggeldversicherung.

Oft ist in der Abrechnung nur der Gesamtbetrag der Hauswartkosten aufgeführt. Die Mieter dürfen aber eine Auskunft über die einzelnen Tätigkeiten verlangen, mit einer genauen Aufwandsnennung für die jeweilige Liegenschaft in Stunden pro Tag/Woche/Monat/Jahr.

Unzulässige Hauswartkosten können sein:

  • Bruttolohn für Verwaltungstätigkeiten und Reparaturen wie Wohnungsbesichtigungen, Reparaturen in einzelnen Wohnungen, Koordination und Beaufsichtigung von Handwerkern und anderen Drittfirmen
  • Leerstandsbewirtschaftung
  • Telefondienst für Reparaturmeldungen
  • Kontrollgänge für Reparaturen

Weitere Posten, die auf der Nebenkostenabrechnung der Schweiz enthalten sein können, sind zum Beispiel:

  • Kosten für die Reinigung des Treppenhauses.
  • Sämtliche Betriebskosten bei einem vorhandenen Lift (Strom, Wartungen und Reinigungsarbeiten, Telefonanschlussgebühr). Unzulässig sind in diesem Fall aber Kosten für Reparaturen, Ersatzteile, Serviceabos für Reparaturen.
  • TV-Gebühren wie Grundnutzungsgebühren von UPC oder anderen
    Kabelnetzbetreibern. Unzulässig sind Installationsgebühren für Anschluss ans Netz sowie Versiegelungs- und Plombierungskosten.
  • Allgemeinstromkosten für die Aussenbeleuchtung, Waschmaschine/Tumbler in der Mietwohnung/dem Miethaus.
  • Gartenpflege, wie der periodische Rückschnitt von Sträuchern, das Rasenmähen, Bewässern bei Trockenheit, Laub entfernen, Unkraut jäten, Benzin für Rasenmäher, Unkrautvernichter.
  • Kosten für Schneeräumarbeiten und Streusalz. Unzulässig ist die Umlage für die Anschaffung von Geräten.

Welche Nebenkosten müssen zum Beispiel nicht explizit im Vertrag genannt werden?

Sind auf der Nebenkostenabrechnung zum Beispiel Kosten für Brennerservice und Kaminfeger enthalten, so ist das zulässig. Denn diese gelten als Heizkosten und müssen daher nicht separat im Mietvertrag genannt. Es genügt für die Nebenkostenabrechnung in der Schweiz eine Erwähnung der Heizkosten im Mietvertrag. Das trifft auch auf die Boilerentkalkung, zu, die zu den Warmwasserkosten gehört. Zudem muss der Mieter auch jene Kosten übernehmen, die direkt durch ein Amt oder einen Kabelnetzbetreiber in Rechnung gestellt werden und nicht im Mietvertrag stehen.

Was, wenn die Nebenkosten höher sind als im Mietvertrag vereinbart?

Fällt die Nebenkostenabrechnung zum Beispiel einmal höher aus, können Mieter in der Schweiz Einsicht in die Originalbelege des Vermieters fordern. Wird daraus ersichtlich, dass die Kosten wirklich höher sind, als ursprünglich im Mietvertrag vereinbart wurde, muss der Mieter trotzdem zahlen. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter bereits im Vorfeld wusste, dass die Nebenkosten im Vertrag zu niedrig angesetzt sind. Dies hat das Bundesgericht 2005 in einem Urteil bestimmt. Daher sollten sich Mieter am besten im Vorfeld schriftlich vom Vermieter bestätigen lassen, dass die Nebenkosten im Vertrag den tatsächlichen Kosten entsprechen.

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Übrigens: In einigen Mietverträgen in der Schweiz steht zum Beispiel, dass die Einsprachefrist nur 30 Tage lang gilt und die Nebenkostenabrechnung dann als akzeptiert gilt. Diese Klausel ist unzulässig: Als Mieter darf man auch nach 30 Tagen noch Einsicht in die Belege einfordern. Zuviel bezahlte Kosten können darüber hinaus innerhalb eines Jahres zurückgefordert werden.

Fazit – Beispiele für zulässige Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung in der Schweiz

Nicht immer sind auf den Nebenkostenabrechnungen zulässige Posten enthalten. In der Schweiz sind diese zum Beispiel, die Kosten für Heizung und Warmwasser, Abwasser, Kehricht, Kosten für den Hauswart, die Reinigung des Treppenhauses, der Allgemeinstrom, die Waschmaschine (Gemeinschaftswäscheraum), Serviceabos für Heizung oder Lift, Kosten für TV- oder Kabelanschluss, Schneeräumen und allgemeine Verwaltungskosten.

Nicht als Nebenkosten abgerechnet werden dürfen in der Schweiz beispielsweise Reparaturen für Heizung, Waschmaschine oder Lift, Umbauten, Renovationen, Liegenschaftssteuern, Prämien für Gebäudeversicherungen (Ausnahme: Wohnungen, die vom Bund gemäss WEG-Gesetz subventioniert sind), generelle Gebühren der öffentlichen Hand, die nichts mit dem Verbrauch und Betrieb der Liegenschaft zu tun haben.

Grundsätzlich müssen Vermieter alle Rechnungen für die Nebenkostenabrechnung in der Schweiz offenlegen – wenn der Mieter/die Mieterin sich danach erkundigen. Sollten es dann zu Unstimmigkeiten bei der Abrechnung führen oder sollte der Vermieter Posten abgerechnet haben, die nicht umlagefähig sind, dann darf der Mieter eine Rückerstattung des Betrages verlangen.

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